安溪宝龙城市广场营销策划报告.ppt

安溪宝龙项目营销策划报告 前 提 核 心 问 题 营 销 建 议 1. 项目 2. 区域 3. 竞争 1、营销策略 2、实施计划 1、核心问题 2、解决思路 □ 资源？规模？ □ 区域房地产情况 □ 区域项目竞争情况 □ 当前主要的营销目标 □ 解决的方向 □ 采取何种营销策略 □ 实施计划安排 营销建议思路 项目分析 市场分析 核心问题与 解决思路 非主流营销 核心问题 核心客户 国际公寓 国际社区 外来投资者 茶商 个体业主 公务员 乡镇客户 105平米 150-175平米 茶商 个体业主 茶商 个体业主 公务员 乡镇客户 国际公寓因总价低、易投资，80%属于投资性质； 国际社区105平米为本地主流产品去化快，150、175平米因总价较高，导致150、175平米去化不如105平米。 45-78平米 当前核心客户为茶商、个体业主、部分乡镇客户、公务员 高端客户外流，竞争项目分流客户 推出情况 销售压力 国际公寓 10月推出的200套45㎡和55㎡的酒店式公寓: 均价比比周边低10-15%左右； 一次性付款9.3折、按揭9.8折 低 商业街区 80-1000㎡商铺 低 特点 低总价、易投资 宝龙品牌效应； 综合体效应 销售情况 去化速度较快 去化速度较快 国际社区 在售178-300平米 4-8房大户型 总价高 去化速度慢 高 销售情况 当前的主要销售压力来自178-300平米的4-8房大户型 影响因素 影响项目销售因素 总价高 宏观市场政策环境 产品非市场主流 当前影响178-300平米销售的主要因素有政策环境、总价高、产品和客户非主流 主流产品：100-120平米 销售难度产品：178-300平米 目标客户主市场主流 主流客户：茶商、公务员、个体业主 178-300平米目标客户：实力茶商、实力企业主 当前政策限制改善性住房销售 核心问题 解决当前178-300平米销售需要思考的关键问题 1、如何解决总价高的问题？ 2、如何解决客户非主流的问题？ 解决思路 解决当前178-300平米销售需要思考的关键问题 1、如何解决总价高的问题？ 2、如何解决客户非主流的问题？ ●宣传项目价值点 ●打造高端项目形象 ●降低客户购买难度 ●多渠道挖掘客户资源 营销策略 国际社区 定位思考 国际社区之核心竞争力 何种身份、何种地位、何种生活价值 何种居住品质 大型城市综合体基础之上的国际人文社区 综合体上 国际化人文社区 非主流营销 非主流营销策略 策略D：针对性营销 策略A：渗透式客户策略 策略B：宣传策略 策略C：强展示，体验营销 策略A 渗透式客户营销 攻略一：利用直效客户资源，高效拓展客户 对象：国际社区前期业主 方式：短信、直邮、电话通知、业主活动 内容：针对项目推广需要，以项目前期客户的受益，宝龙品牌、成熟开发模式，辅以安溪未来美好前景推动业主重复购买和推荐购买。 目的：第一时间启动老带新，实现重复购买以及推荐购买 策略A 渗透式客户营销 价值观：宝龙地产，国际社区，未来生活中心领地 攻略一：以安溪为核心，以乡镇、行业、企业、 商会作为脉络进行渗透式客户拓展 生活方式：国际化的、人文的才是最能代表身份的 画饼行动：未来安溪新城中心 目的：宣传项目价值体系，筛选挖掘第一批诚意客户 安溪 重点乡镇 重点企业 商会 茶城 星级酒店 城关 汽车4S店 银行 策略A 渗透式客户营销 系列主题活动的主线 宝龙名流会 国际生活体验秀 “系列主题活动”的目的与作用 1、带来持续上门量，并形成圈层效应； 2、树立项目价值体系，反复洗脑； 3、增强体验感，通过现场活动，亲身体会国际未来生活 4、获得客户认同，提高成单率。 策略A 渗透式客户营销 □配合销售节点频繁进行小型专题客户活动 攻略三：主题式经营客户，进而截留客户 □每次活动必定从不同角度反映国际化、尊贵、品质和项目特点 样板房开放： 样板房开放活动：配合政界及社会名流会 车展：配合汽车客户和汽车4S店员工举办“精英会” 商会：茶商等联谊协会 行业：茶叶及其他行业精英会 本地人：安溪民俗展、美食汇 重点企业：团购体验会 营销事件安排 筹备期 内部认购期 选房开盘期 持续销售，新推房号期 巡展活动 营销事件 客户活动 配合 12月 2012年1月 2月 3月 内部认购前 样板房开放仪式 选房、开盘 新房推售 政界及社会名流会/民俗会/商会联谊/行业联谊 美食、红酒、水果节等小活动 配以国际生活秀场景 策略A 渗透式客户营销 攻略四：第一时间主动出击，培育树立标志性客户； 第一时间实施拉帮结派，直