山东青岛平度市场调查报告.doc

平度市房地产市场调研报告 调查目的：全面了解平度房地产市场，分析总结各楼盘优、劣势。 调查说明：本次调研采用抽样分析手法，对2009年平度房地产市场进行调研，具体数据来源以售楼处现场成交情况及房产交易中心备案进行对比分析而出。 调查时间:2009年6月23日－2009年6月27日 调查对象：苹果赛威士、慧泽苑、清华园、紫云水岸、财富新天地、金海花园、金色现河、学府家园、金日佳苑 整体房地产市场概况 一、整体概况 近三年是平度房地产市场发展最快的时期，商品房的开发量逐年递增，但因近几年重点企业和商业发展比较缓慢，人均消费水平普遍偏低。目前所开发的项目总体均价在2400元/平方米——3000元/平方米之间。房地产市场上产品的档次、定位远未完成细分，从户型、价格、配套及规模等方面来看同质化现象十分严重，在同一档次上展开激烈竞争。 目前在建、在售楼盘有二十余处，主要分布于市区东北角和西北角地带。这些地区借助城市便捷路网，拥有大量的土地资源和良好的远景规划（学区），发展迅速。相应的，这些地区的交通、配套状况良好，在很大程度上已被消费者认可。同时，随着市政条件的改善，其地价和开发成本也在不断增加，致使商品房的价格也在小幅增长。 二、区域市场特点 1、区域楼盘放量较多，楼盘开发以中型盘为主 2006、2007年，平度房地产市场土地供应量较多，楼盘开发量较多，市场在售楼盘仅十余处，而且大部分都是2007年之前的大盘开发，开发周期较长。从2007年低，平度房地产市场土地供应量呈上升趋势，截至目前为止在售楼盘有所增加，而且几个新盘主要集中在平度新一中附近。 2、楼盘价格仍处上升趋势，但幅度较小 从市场调查显示，2007年商品房销售均价为2420元/平米，2006年上半年，市场商品房销售均价为2500元/平方米，到2009年上半年，市场商品房销售均价为2900元/平楼盘销售价格呈上升趋势，但整体涨幅较少。 3、楼盘开发同质化严重，部分楼盘开始创新 目前平度楼盘开发形式基本雷同，一般为五层带阁楼的多层建筑，建筑形式基本为欧式建筑，外立面色彩单一，楼盘的同质化现象严重，造成区域内产品形式单一，缺乏创新。不过从市场情况来看，部分楼盘开始对产品有所调整。 4、楼盘形式以多层为主，小高层开发商态度谨慎 由于受区域经济、人文素质等因素的制约，平度近几年的房地产开发仍是以多层为主，交房标准一般为毛坯房，对于带电梯小高层、别墅等产品，市场还处在一个认识阶段，市场只出现少部分此类产品，开发商的开发态度都十分谨慎。目前只有四个楼盘开发有很小体量的小高层。 5、楼盘消费仍以本地人群为主，消费需求旺盛 目前平度房地产市场消费人群以本地为主，主要有企事业单位职工、外资企业职工、乡镇企业职工及部分进城个体工商户等，外地人群较少，由于近期楼盘放量较大，市场消费趋于平稳。 6、楼盘宣传推广渠道单一 本地楼盘市场推广渠道较为单一，主要以户外、车体、DM、电视等为主，促销手段较为单一，而报纸等相关媒体推广力度有限。 7、二手市场开始启动，交易量逐渐活跃 从2005年下半年开始，平度二手房市场开始启动，而本地市场消费仍以一手房为主，部分已售楼盘在二手市场存在房源，市场成交量上升速度缓慢，二手房交易比较活跃。 区域个案楼盘分析 以下，我们就当前市场上存在的主要楼盘按市场要素分项进行对比分析，以期能对区域楼市有较明晰的认识。 1、楼盘区域分布表 项目名称 位置 交通 所在区域 售楼处的数量 苹果赛威士 天津路广州路交汇处 12路 开发区 1 慧泽苑 一中东300米 12路 开发区 1 清华园 一中东侧 12路 开发区 1 紫云水岸 兰州路和人民路交汇处 3、8、10路 李园 1 金日佳苑 兰州路和人民路交汇处 3、8、10路 李园 1 学府家园 锦州路人民交汇处 3、8、10路 李园 1 财富新天地 南关街 市区 2 金色现河 红旗路 1路 市 区 1 金海花园 广州路青岛路交汇处 2路 1 由上表可以看出当前平度市的房地产开发项目主要集中在东开发区和市区，各种配套设施还不是很完善，因而目前的交通状况并不是很理想，只有少量公交车通过，其中开个别楼盘甚至不通车，出行很不方便，直接制约了消费者的购买。 同时这些区域人口较少，客流量不高，部分开发商在市区设立售楼处，如苹果·塞威士，设立分销处可以扩大销售范围，增加影响面，成本增加不多，是比较切实可用的办法。 2、楼盘配套情况一览表 项目名称 水电 燃气 暖气 电话 有线电视 物业管理 苹果赛威士 入户 入户 有 预留 预留 有 慧泽苑 入户 入户 有 预留 预留 有 清华园 入户 入户 有 预留 预留 有 紫云水岸 入户 入户 有 预留 预留 有 金日佳苑 入户 入户 有 预留 预留 有 学府家园 入户 入