2008年南昌市1月份房地产市场调研报告.docVIP

2008年南昌市1月份房地产市场调研报告 本月度房地产市场简析 政府加大宏观调控力度，陆续出台系列政策 1.11月10日，中国人民银行日宣布决定从2007年11月26日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次调整后，普通存款类金融机构将执行13.5%的存款准备金率标准，创近年历史新高。今年以来，除了3月份和7月份，其他时间央行平均保持每月一次的存款准备金率调整频率。8月份以来，调整频率进一步加快。此次调整，已是年内第九次上调。国家发改委和商务部公布今年12月1日起施行的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》继去年7月建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（“限外令”）、今年5月商务部、国家外汇管理局联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》之后，明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。7部门联合发布《经济适用住房管理办法》经济适用住房购房人拥有有限产权。提出购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。深圳市国土与房产管理局11月21日公布的《2007年1～10月深圳市房地产市场分析报告》数据显示， 10月新建商品房与9月环比下降了10.35%。在新建商品房销售面积上10月环比更是直降近50%，仅为15.36万平方米，创下全年最低。传到广州乃至整个珠三角,又影响到北京、上海、长沙、重庆、成都等大中型城市蒋飞潜逃事件二、本月度土地市场分析 2.1 土地供应量 2.2 土地供应分布（土地供应分布图） 从上图可以看出本月南昌市土地成交六宗，总供应面积为340.562亩，平均地价为223万元/亩。从供地方向上看，六宗土地分布在市中心、京东和红谷滩经济技术开发区三个板块，六宗土地的具体位置分别是建设西路以北，富大有堤以西、赣江以南，高新区昌东大道以东、紫阳大道以南，江纺路以南、城东一路以北民营科技园A-16、18号地块，英雄开发区英雄北二路以南、规划路以西和英雄开发区英雄大道以北。 从土地用途上看，本月成交土地用途以居住为主，面积为217.58亩，占总本月土地总成交面积340.562亩的63.89%；工业、居住商业和商服用地成交面积分别是65.012亩、5.89亩和52.08亩，所占比例分别为19.09%、1.73%和15.29%。11月份的供地仍然延续10月份的方式：增加住宅用地供给，缓解住房压力；提高配套公建、商业等用地比例，改善人们的生活水平。 从上图可以看出，本月成交的六宗土地分布在市中心、京东和红谷滩经济技术开发区三个板块，其中京东的供应量最大，面积为229.06亩，所占比例达到67.26%，其次是红谷滩和市中心板块，其比例分别是19.09%和13.65%。结合土地用途看，在市中心生态环境等下降的时候，南昌住宅逐渐向外围扩展，而市中心增加的土地则用来改善人们的生活水平。 月度供地纳入整体趋势分析 从上图看出在11月份土地供应量不大的情况下，土地供应用途方面基本维持之前的局面，即以工业用地为主，其他用途用地为辅，工业用地所占比重保持在70%以上，商住用地、居住用地、商服用地和居住商业服务用地和所占比例分别为15.77%、4.04%、3.59%和2.77%。相比上月，居住用地由于本月增加供应217.58亩在各种用途用地中排名前移两位，由最末升至第三，其他用途用地相应的调整位置。 从土地供应板块分布图上看，和1-10月份相比没有发生根本性改变，京东板块和红谷滩板块的经济技术开发区牢牢占据前两名，而且由于本月的土地供应得到了进一步的加强，其他板块维持之前的格局。 三、本月度住宅市场分析 1、住宅市场整体供求分析 3.1.1 新推、续推楼盘一览 从上图可以看出本月南昌市共有26个楼盘新推、续推，与上月相同；其中新推楼盘6个，续推楼盘20个，与上月相比均没有变化。26个楼盘总供应量为473449.97㎡，总体销售率为68.36%。 3.1.2 整体供求 从上图可以看出，07年11月南昌市住宅市场供应面积为473449.97㎡，销售面积323673.9㎡，销售率为68.36%。供应面积比上年同期增加289451.57㎡，增长了157.31%，比同年9月增加12787.77㎡，比10月份增加51581.65㎡。销售则遭遇寒流，不但低于上年11月，且创下07年销售率最低记录，本月销售率仅为38.36%。同比下降2.64个百分点，环比下降7.54个百分点。从其他各项数据看，本月可谓是个屡创新记录的月份