2008年中铁自贡檀木林项目营销策略.ppt

■ 9.28新政以后一线城市商品房成交的基本特征是：销售量有明显的下跌，但价格没有大幅度的下降 ■ 9.28新政以后主要二线城市商品房/住宅成交的基本特征是：销售量有明显的下跌，但价格小幅波动 竞争对比分析 片区中产阶级，政府和国企人员 自贡客户，看好南湖规划前景，投资+自住 片区中产阶级，换房需求 自贡及周边的高收入人群，追求生活品质和微分认同，对新事物接受度较高 客户 区域及高端配套 区域未来、开发商品牌 开发商品牌、成熟区域 33层地标建筑、高园林绿化 核心卖点 户外，报刊，电视、轿厢 报刊、车身、电视、网站、轿厢 户外、报刊，电视、轿厢、网站 户外，报刊，网站、电梯轿厢、电视、车身 营销通路 明星代言 业主体育竞技 明星代言、授奖、积极排号 一欧元地中海游、揭幕仪式、授奖 营销活动 宣传物料采用稳重的色彩表现，提升项目形象。产品较为优秀，为前期自贡房产的典范。 物料以代表生态的绿色为主，突出社区的运动、生态主题。作为自贡第一个以奥运为主题的社区，其所处南湖区域未来规划的利好是其亮点 产品多样，除请超女谭维维代言外其它营销手法较常规。主要依靠开发商品牌和大盘气势 宣传物料以金色系为主，体现项目尊贵感。售楼部景观打造抢眼。产品和营销代表了目前市场前沿水平。注重营销活动。 简评 享受生活，享受自然 DM单、户型单页、楼书、模型 高端宜居型大盘 都市生活新主张 远达仁和半岛 享受运动，拥抱健康 DM单、楼书、户型、模型 中高端主题社区 体育主题生态健身社区 雄飞凯悦星城 创新建筑，美好生活 国际化、地中海风情 主题概念 缔造美好生活 仰望之巅，城市奢藏 推广主调 DM单、户型单页、模型 楼书、户型单页、DM单、模型 宣传物料 自贡市场领跑者 高端、国际化 形象定位 远达尚东国际 龙城国际 龙城国际 本项目竞争对手点对点分析 项目规模 38918 (约100亩) 总用地面积（㎡） 24.988% 建筑密度 3040 居住户数(户) 38.9% 绿地率 8.36 容积率 地面50 地下1215 停车位 366864.13 总建筑面积（㎡） 28389.33 水域面积（㎡） 数值 指标 经济技术指标 本项目竞争对手点对点分析 产品分析 ■ 9栋 33层 高层电梯 ■ 前期推5、6、9栋 ■ 理工大学团购300套左右，价格2600元/㎡ 33层高层电梯 建筑类型 126平米 主力户型 60-160平米 户型区间 二梯6、7户 梯户比 本项目竞争对手点对点分析 产品分析 龙城国际 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ 本次所推楼栋5、6、9栋。 其中5栋已经被理工学院教职工团购,余100套左右，多为临湖面积100平米以上的大户型。 产品分析 G3 四室两厅双卫 130.95㎡ G2 四室两厅双卫 133.31㎡ ⑥ ⑥ ⑨ H1 三室两厅单卫 106.26㎡ H2 两室两厅单卫 85.03㎡ H4 一室一厅单卫 65.15㎡ H5 三室两厅双卫 124.68㎡ H6’ 三室两厅单卫 102.37㎡ 产品形态研究 【产品形态创新设计 1 】 顶层空中跃层洋房 【产品形态创新设计 2 】 33层100米地标建筑，是目前自贡最高的建筑集群 户型研究 H4户型 一室一厅单卫 面积65.15㎡ 大露台可变空间 套一可变套二 阳台位于卫生间和厨房区 域，空间布局不合理 露台空间浪费，可变空间意义不大。 本项目竞争对手点对点分析 客源：自贡片区及周边区县（理工大学教职工） 核心目标客户群：自贡片区高收入人群，有一定的经济基础，认同该区域价 值的城市中高端置业群体。 目标客户群分析 本项目竞争对手点对点分析 市场价格分析 本项目预计入市价格3500元/平方米。 5月份开始排号，排号诚意金最高8万， 可享受1万优惠。 本项目竞争对手点对点分析 配套分析 社区会所 幼儿园 游泳池 主题广场 社区医疗室 社区阅览室 运动场地 社区小球馆 社区健身馆 生态湖 叠水瀑布 生态湿地景观 社区棋牌馆 晨练广场 新风系统、同层排水系统首次引入自贡住宅小区。 小区安防：24小时保安巡逻、红外线监控系统、楼宇可视对讲系统、室内报警系统、煤气报警系统。 2008年1月26日 龙城国际 开门仪式 自贡副市长出席 龙城国际推广渠道多样，在自贡市造就了巨大的影响力。同时项目在4月30日向客户发送 “取掉8号楼整栋建筑，增加上千平米园林”、“自贡住宅小区首次引入新风系统和同层 排水系统”的预告信息。又再一次抓住大众眼球。 2008年3月 一欧元地中海游活动 2007年12月27日 理工大学 教职工内部团购 2007年4月 蓄客期 营销分析 2007年