2008年景洪市曼弄枫项目市场营销策划.pptVIP

　　3．公寓/小户型/部分单元房的消费客户群： 主体消费群 项目本身的经营业主：从事于农贸市场的经营户绝大多数都是外地人，在本地没有固定居所，公寓/小户型正好满足部分业主和经营户就近家庭居住的需求。占比达到40%。 城市中低收入人群：收入不高，面临结婚的家庭用房。占比30%。 因为其支付能力的有限，我们可以考虑“零首付”的方式，这个要看开发商的资金链的承受能力。 投资型人群：对片区市场前景持乐观态度的部分商业投资型人士。（不满足于股票，基金等投资方式再次转而投资不动产的。包括商人，政府公务人员等收入较高人群） 销售策略 销售阶段任务 价格战略 集贸市场商业 销售策略 住宅/公寓销售策略 1 2 3 4 销售策略 　　　　　 　　　　　一 、集贸市场（一期）住宅/公寓销售策略 前提：总体推售原则“先难后易”即“先商业后住宅” １.打造为畅销型实用主义公寓，设定和提高购买门槛． 　　　前期可以通过对产品精致包装来冲击受众的眼球，接受咨询，不接受认筹。企划诉求为畅销型实用主义单身公寓。 2.住宅的发售迟于商业铺位的发售．借商业的发售和招商的势，抬高住宅品质，拉大价差．盘活了商业住宅绝不是问题。 3.住宅消费群直接面向商铺，作为大商铺购买人群的优先选择权． 　策略： （包装）畅销型实用主义小户型策略 （推售）住宅中期迟发售策略 （优惠）中期商铺住宅捆绑套餐优惠大行动。 （ 媒介）DM单直投策略/街头横幅 住宅/公寓销售策略 价格原则： 1．价格逐级提升原则。前期3%优惠→开盘期1%优惠→后期原则上没有优惠。视具体销售情况而定。 2．购买面积大小与折扣大小挂钩原则。 3．商业套餐优惠原则（商铺+大棚），一次购买商铺和大棚可以在阶段正常折扣中享受另外1%-2%的额外优惠。 销售原则： 1．内商铺原则上与大棚捆绑式销售。 2．外商铺独立销售。 3．销售合同附带代租协议，获得经营协调权。 4．鼓动购买产权（70%） 5．部分经营式（30%） 销售策略： １.产权式商铺与返租模式相结合 　　购买商铺自行经营者可以适当考虑1-3年的按正常水准返还租金，目的是带动商气氛围，避免过多闲置商铺的产生。 ２.经营式商铺1-3年内免除各项管理费用 　　续签3年以上合同的经营户，在付第一年租金的基础上，二、三年的租金水平维持不变。 商业铺面销售策略 价格战略 说明：住宅采用迟于商铺的发售进行，以2000元/平方米做为市场价格初探，商铺和大棚以4000元/平方米作为价格初探。第一季度：　　前期认购第二、三季度：开盘强销期第四季度：　　清盘期住宅：强销期后段发售，起价2000元／㎡．力争到清盘期达到２500元／ ㎡。公寓：强销期后段发售，起价2500元／㎡．力争到清盘期达到２800元／ ㎡。商铺：前期认购起价4０００，开盘起价4500元／ ㎡ ，后期清盘保证到5000元／ ㎡。 销售阶段 销售周期 预计销售率 预热阶段 200８年４月中—６月中 —— 开盘阶段 200８年６月—７月 25% 持续强销阶段 200８年７月—200８年１２月底 25% 二度强销阶段 200９年１月—200９年３月 35% 尾盘阶段 200９年３月—200９年４月 10% 合计 销售期１２个月 95% 销售阶段任务 客户看得见的地方高成本投入 客户看不到的地方严格控制成本！ 价值营造 　　　　　以上汇报仅为思路性概略提报，执行部分略。 　　　　　　　　　 　　　　　　　　汇报完毕 　　　　　　　　　谢谢 中国地产商域网 致：版纳通银房地产开发公司 　　　　　景洪市曼弄枫项目（一期） 　　　　　　集贸市场营销策划案 　　　　　　　　　 　　　　　　　　　昆明中天世纪地产经纪有限公司 　　　　　　　　　　　２００８年３月２７日 　　　　　　　 ? ? ? ? 在高度同质化的市场竞争环境下，如何理性的创新和改变是决定本项目成功与否的关键所在！ ！？ 目前　曼弄枫周边在建拟建项目包括山水林溪别墅 　　　项目，丽水景苑多层住宅项目，景洪市公务员小区， 　　　政府规划的民族文化广场项目以及民间民俗文化、 　　　田园风光、勐泐故宫历史文化、温泉洗浴场和村寨 　　　文化等旅游项目．相信在未来２年之内，该区域将形 　　　成一个拥有常住人口近5000人的一个相对独立的生 　　　活社区。 片区前景 将来　争取至2020年，建成区面积将达到10.43平方公里，人口规模达到36600人，旅客接待规模达到6000人次/日，真正形成一个集旅游，购物，文化展示，居家为一体的城市新中心． 　商铺均价 ：参考景洪市区集贸商铺的市场租 　　　金，我们运用国际上通行的15年收益法反推 　　　算商铺均价，平均价格为： 　　　　　　25（元/㎡）*12（月）*15（年）