2009苏州青山绿庭三期北区营销策划.pptVIP

4. 项目整体促销策略 4.1 创新营销策略 策略一：VIP卡运用 “青山绿庭”VIP卡 在本案销售期内建议发行“青山绿庭”VIP卡，但在卡的价值定义上将突破现有的固有思路，强调附加价值，并提升附加价值的服务内容，使此卡在客户心目中不同于其他购房卡，更具有流通作用，在反复使用“青山绿庭”VIP卡的过程中达到提升本案形象和推动销售进程的目的。 策略二：情景营销 结合项目实际情况，我司建议采用情景营销，利用实实在在的楼盘景观环境，包括楼体、绿化、物业服务等多个物业因子给予客户一种带有震撼性的整体直观印象，从而彻底打动客户, 从当今纷繁复杂的地产营销模式中脱颖而出。 所以我司建议：在住宅主体结构完工之前，先做好部分绿化景观，尽量精致完美，做到天人合一、梦幻组合，以给客户一种实实在在的感受，从而激发其购买欲望。 策略三：体验式营销 体验式营销是让客户在预售阶段就感受到本案的建筑、配套等，零距离体验交房的产品。 具体实施： 售楼处增设一些配套功能：咖啡室、儿童游乐厅、影像厅…… 样板房装修以及参观沿线景观的营造。 在销售中心内体验交房后的物业管理，由物业管理公司提前介入管理。 策略四：返租金策略 本项目所处位置较为偏远，就目前情况来看，人气明显不足，这无疑成了投资客们的心理障碍，为了吸引并抓住东渚周边乡镇以及新区的投资客，建议项目运用返租金策略： 在09年4月1日-12月31日期间，凡购买青山绿庭项目的客户可“按照10元/平方米/月的标准，享受持续2年的租金补贴”。租金补贴可一次性在房款中扣除，也可在每年年底由开发商支付。 策略五：首付一成策略 客户购买青山绿庭住房时，只需支付少量的首付款项（总房款的10% ），并同时办理好相关银行按揭手续（总房款的80%），剩余房款（ 总房款的10%）留在房屋交付前的一个月时间内付清。 策略六：关系营销策略 由于本项目一期、二期、三期南区已成交了近700套。为了激发这部分老业主口碑宣传的积极性，我们建议实施“1+N”关系营销策略： 老客户“1”介绍自己的亲朋好友“N”来本小区购房，我们应考虑给老客户适当的奖励，如：免相应“N”年的物管费。 4.2 常规营销策略 除了以上创新营销策略以外，针对本项目我们还建议需要运用其他如下常规营销模式： 销控引导 SP活动的开展 看房车的运行 市区及相关区域的户外媒体的发布 DS运用在销售过程中 博思堂公司销售网络的客户资源开发 利用博仕会已有的客户资源开拓销售通路等 5、项目销售回款计划 备注：以上各批销售金额为累加金额。 业务总监 项目组 副专兼女专 高级专员 资深业务员 资深业务员 资深业务员 业务代表 业务代表 专案经理 市场部机构 企划部机构 。。。。。。 6、项目现场业务执行 6.1 团队人员架构 6.2 现场运营策略 业务的主要竞争力 ： 绝对的业务执行力，标准化作业流程，案场职级的严格管理 业务的目标 ： 双倍于竞争个案提高来人成交比 现场运营流程： 前接待→裱板区→模型区→销售桌（介绍、引导）→样板房→销售桌→送客户 意义： 了解客户需求、打击周边楼盘、掌握技能 更快更合理的掌握并提高业务技能 了解每个环节的要点与注意方面 项目投资价值梳理 我们对项目的投资价值进行输理并总结出以下 六大投资价值： 1. 全国首家部、省、市共建大型科技创新基地 2. 新区管委会搬迁指定点，未来新区政治中心 3. 四年建设，80亿元巨资打造，初显城市规模 4. 上百家科研机构入驻，数千名科技精英汇聚 5. 科技城指定人才公寓，稳步租金收益有保障 6. 35亿元科技专项资金，政府投资推动大升值 项目居住价值梳理 我们对项目的居住价值进行输理并总结出以下 六大居住价值： 1. 20万方标杆品质楼盘，大型成熟社区 2. 科技城唯一山景大宅，彰显至尊身份 3. 40万方诺贝尔湖公园，尽享公园本色 4. 北环路西延太湖大道，市区近在咫尺 5. 综合型社区商业配套，生活舒适便利 6. 新港物业全天候守护，更贴心更安全 项目推广形象定位 区府西迁，山水生活 综合考虑项目的六大投资价值和六大居住价值，我们认为，新区管委会搬迁和山水自然环境是代表项目投资价值与居住价值的最大利益点，因此将项目的推广形象定位为：区府西迁，山水生活。力求能在客户心目中明确塑造项目的投资与居住双重价值感。 项目营销突破事件 在我们深刻了解了项目的投资价值和居住价值并提炼出