2011年万佳置业芝罘岛项目定位1.pptVIP

面积段：500-700㎡； 总价段：800-1200万； 面积段机会：300-400㎡、500-550㎡； 总价段机会：600-750万、800-900万； 独栋别墅市场机会：现阶段烟台别墅市场独栋产品总价段集中在800-1200万，因烟台高端市场购买力有限，独栋产品整体去化速度较慢；独栋产品中500-550㎡、800-900万的独栋产品去化率较高，对本项目别墅产品配比有较大参照意义；对比北京等一线别墅市场，300-400㎡的紧凑型独栋产品市场接受度较高，建议本项目可设置部分紧凑型独栋产品，以提高独栋产品的销售速度； 双拼别墅市场机会：现阶段烟台别墅市场双拼别墅产品供应量较小，且去化速度较慢，鸡肋地位明显，故建议本项目取消双拼别墅产品，以紧凑型独栋产品和联排别墅产品端户替代； 联排别墅市场机会：现阶段烟台于烟台别墅市场联排产品供销两旺，建议在迎合现有主流产品面积段200-300㎡、300-400万的基础上，在保证舒适度前提下适当减小面积段，以保证联排产品的快速去化；介于双拼别墅产品在市场中的尴尬地位，建议将联排产品端头户面积段加大，依照双拼产品的面积段300-400平米、400-450万的产品打造，弥补双拼产品客户的购买需求； 面积段：300-450㎡； 总价段：550-750万； 面积段机会：300-350㎡； 总价段机会：550-700万； 独栋别墅产品特征 双拼别墅产品特征 联排别墅产品特征 面积段：250-350㎡； 总价段：350-450万； 面积段机会：200-300㎡、300-400㎡； 总价段机会：300-400万、400-450万； 别墅产品研究小结 别墅产品研究 类别墅产品研究 别墅产品研究 类别墅产品研究-叠拼产品 产品类型 面积区间 项目名称 供应量 消化量 销售率 叠拼产品 上叠 170-180㎡ 西海岸 90 90 100% 190-200㎡ 原石滩 16 15 94% 下叠 210-220㎡ 西海岸 90 90 100% 240-250㎡ 原石滩 16 7 44% 烟台叠拼产品较为稀缺，近年市场中只有西海岸与原石滩两个项目有少量产品上市，故对于叠拼产品的市场研究主要为两个项目的纵向对比； 叠拼产品中190-200㎡的产品去化较快，而超过220㎡的叠拼产品去化速度明显放慢； 叠拼产品的热销说明了现有住宅市场中的主流产品类型已经不能满足烟台中高端市场的需求，低密度的类别墅产品已成为现有烟台住宅市场中高端需求的对位产品； 备注：西海岸项目的叠拼产品入市较早，在当时填补了烟台叠拼产品的空白，产品一入市就凭借其独有的类别墅体验，迅速售罄；原石滩项目的叠拼产品为2010年10月入市，虽然入市价格就接近13000元/平米，但销售依然火爆； 面积段：180-250㎡；总价段：170-260万； 面积段机会：90-120㎡、160-210㎡；总价段机会：110-140万、190-250万； 叠拼产品特征 竞争环境：预计2011-2012年，烟台住宅市场纯叠拼产品放量将在2010年基础上继续走低，放量多为类叠拼产品，产品类型为花园洋房产品中的顶层跃层产品，对我项目而言是利好，存在较大的市场空间； 产品机会：现有市场叠拼产品面积段过大，空间利用不合理，存在较大浪费，其中220㎡以上的叠拼产品去化速度明显放慢，180-220㎡的叠拼产品最为畅销，对我项目而言是利好，存在较大的市场契机； 市场机会：现有叠拼市场供需面积主要集中在180-220㎡的三居、四居产品，面积区间决定了产品的总价区间，从而限定了整体去化速度；在此可借鉴北京等一线住宅市场中市场接受度较高的迷你叠拼产品，建议本项目设置部分90-120㎡的迷你叠拼产品，提升项目现金流，降低叠拼产品的销售风险； 类别墅产品研究-叠拼产品 类别墅产品研究-花园洋房 随着土地市场的持续走高，低容积率项目也愈发稀缺，烟台市场花园洋房产品放量多为已入市项目的后续放量，多集中在南郊板块、大南山板块、高新区板块等区域，本次花园洋房产品研究选取对象主要为近两年烟台市场影响力较大的项目； 产品 类型 产品 户型 面积 区间 项目名称 供应量 消化量 合计 供应量 合计 消化量 销售率 花园 洋房 两居 三居 80-100 海天四季花城 140 140 140 140 100% 三居 110-120 西海岸 108 108 108 108 100% 120-130 柏林春天 110 48 274 212 77% 西海岸 54 54 海天四季花城 60 60 天越湾 50 50 130-140 柏林春天 72 39 724 286 40% 西海岸 150 150 海天四季花城 70 67 天越湾 30 30 阳光首院 402 0 140-150 西海岸 150 150 220 216 98