2011年万宝中海联8立方二期规划建议1.pptVIP

目录 宏观经济 区域属性 产品研究 项目属性 项目规划建议 个案分析 一、宏观经济 经济环境分析 城市发展规划 广州房地产市场分析 小结 宏观经济 宏观经济 宏观经济 宏观经济 广州房地产市场分析——供应层面 宏观经济 广州房地产市场分析——供应层面 宏观经济 广州房地产市场分析——需求方面 ■广州住宅市场已经由一年前的二次及多次买家为主，迅速转变为刚性自住需求买家（首置及二次置业）占绝对主导-九成左右 ■价格、限购及限贷是影响当前市场需求的核心因素 ■价格下调对首置刚需以及市区项目拉动大，限购，限贷政策对豪宅客户影响最大 宏观经济 广州房地产市场分析——区域市场分析 宏观经济 广州房地产市场分析——区域市场分析 宏观经济 广州房地产市场分析——区域市场解读 宏观经济 广州房地产市场分析——区域市场解读 宏观经济 小结 二、区域属性 白云区概况 经济发展水平 产业结构 固定资产投资分析 远程规划 政策利好 区域属性 白云区概况 区域属性 经济发展水平—平稳增长 区域属性 产业结构 区域属性 固定资产投资分析 区域属性 远程规划 区域属性 政策利好 三、产品研究 公寓 写字楼 酒店 专业市场 商业 总结 产品研究 产品研究 产品研究 产品研究 产品研究 * * 万宝·中海联8立方二期规划建议 经济环境分析—— 经济保持平稳增长 2011年，广州社会消费品零售总额达12303亿元。广州商业流通规模连续20多年稳坐全国第三，约占全国零售总额3%，占广东省四分之一强，这几年广州社零总额增长快速，平均每两年增长一千个亿。其中，汽车、餐饮、电器、家装材料等商品销售贡献最大 。 城市发展规划 《广州市城市总体发展战略规划》（2020） 在最新一轮的“广州市城市总体发展战略规划”（2020）中，规划进一步明确了广州城市的规划目标，即继续推进“南拓、北优、东进、西联“战略，同步实施“中调”，构建层级分明、职能明确的城镇体系，完善城市功能，优化形成舒展的紧凑型多中心网络型空间结构；识别重要的空间战略要点；提出从外延拓展战略向内涵提升战略转移，明确从“拓展”走向“优化与提升”。 未来广州的主城区根据中调发展策略实施人口控制，向外围城区疏散，是旧区居住用地改造的重点，应遵循各行政区居住用地规划布局，追求大分散小集中的布局模式。改造危旧住宅，对居住用地进行适度整合，提高居住功能的纯净度，建设住宅小区或组团； 规划建议进一步搬迁污染工业企业，改善居住环境；海珠、天河、白云、芳村、黄埔区与居住混杂的污染工业企业应以《工业用地布局规划》为指导，逐步搬迁或升级，置换出的用地根据自身地段特性部分用于房地产开发，并加强公共服务设施配套。 本次规划管理单元属于本轮战略规划的主城区功能分区，其整体指导思想为“中调”，即调整与优化，因此， 本规划管理单元的发展目标应体现这一指导思想，结合具体地块的实际情况进行调整与优化，以实现社会效应、生态效应和经济效应的协调发展。 广州房地产市场分析——政策环境 长期趋势——“去投资化”是政策管控不变目标，未来限购与物业税或共存一段时间 04年:完善交易制度 05-06年:提高交易税费 07年:差别化贷款政策 04年禁止期房转让 非普通住宅2年征营业税 非普通住宅3%契税 营业税二转五 二套房贷新政 10年至今:行政命令强压需求 限购（48个城市） 限贷（所有城市） 限价（小部分城市） 未来:回归市场化手段？ 限购政策逐步退出？ 物业税？ 背景一： 市场投机热情高涨 炒楼花炒预售普遍 背景二： 全民投资房产初现 二手房换手率高企 房价持续高涨 背景三： 08年金融危机国家救市 市场需求再度井喷 一线城市房价创历史新高 二三线城市房价普涨 国家对房地产市场的调控起始于2004年，到目前为止成周期的政策调控大致有四波，从政策脉络上看，打压市场投资投机需求构成了近十年以来房地产调控的主线。 限购因其行政命令的属性，不可能成为我国房地产市场长期的管控机制，在我们看来，未来在基础条件成熟之后，以物业税代替限购令将是必然的选择，而在过渡期间，不排除两者有一段共存的时间。 房地产市场调控脉络 供应预测:供应充足,十区可售货量将达09年水平 按当前存货和广州各房地产项目施工 进度,预计2012年广州全市十区可售货量约为11.6万套,基本与2009年相当. 200