2011年西安万华商业综合体项目前期策划4.pptVIP

* * 世联研究奥特莱斯业态是因为： 1、项目区位难以发展传统商业业态，而应该发展能量中心 2、奥特莱斯是较为良好的能量中心，而且世联通过市场调研及与自身战略合作伙伴CLAS集团的互动，认为奥特莱斯是适合本项目发展的业态 万华集团存在的疑问： 1、奥特莱斯在中国发展情况欠佳，在我们项目是否能发展起来？如果发展不起来，到时运营团队撤场怎么办？ 2、经济效益普遍欠佳； 3、形象欠佳 因此在此阶段，世联对奥特莱斯是否适合本项目发展做了一个深入的研究 奥特莱斯在国外一般作为购物与旅游中心，由品牌折扣与旅游购物相结合，发展情况较好 * 奥特莱斯OUTLETS是一种新的商业形态, 以销售名牌过季、下架、断码商品组成。　　OUTLETS在发展初期作为单个的“工厂直销店”(factory outlet)，以优惠的折扣价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售形态。　　目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化结合，形成一种高级商业形态。　　奥特莱斯业态满足了消费者和名牌厂商的双方特殊需求，名牌厂商需要处理过季节商品；进驻品牌直销广场，厂商能够及时设置最新的品牌形象店和折扣，同时采用直销形式能够有效加速销售额增长，加快收回资金；众多品牌消费者需要便宜价格得到名牌商品，因此奥特莱斯业态在中国具有较大生命力。奥特莱斯业态在美国得到蓬勃发展,目前已经发展到320多家奥特莱斯。日本、韩国新加坡都有自己的奥特莱斯商店。 日本横滨奥特莱斯，与滨水相结合 【典型案例】奥兰多购物村，是奥兰多除了迪斯尼乐园外最著名的时尚购物和旅游消费景点 * 项目概况： 位置：奥兰多购物村（Orlando premium outlets）位于佛罗里达州奥兰多市市郊，1991年开业 规模：占地面积17.8万㎡，营业区面积7.16万㎡， 店铺数量： 超过150家，其中服饰、箱包、皮具、珠宝四大种类品牌超过100家， 营业时间：周一至周五 10am - 23pm 周六至周日 10am - 21pm 品牌信息：Adidas、Benetton、Burberry、CK、Diesel、Dior、DG、Fendi、Gucci、Guess、Hugo Boss、Lacoste、Nike、Levis、Polo、Puma、Timberland、Valentino、Zegna、Versace…… 奥兰多购物村位于市区与机场之间，机场为项目带来大量外地客流，市区客户则可以通过高速公路方便到达 * 位于市区与机场之间：奥兰多购物村创建在奥兰多市市郊，奥兰多与机场之间 与机场和高速公路保持紧密联系：机场为项目带来大量外地客流，促进消费 多种交通工具方便到达：市区客户可以通过高速公路方便到达 奥兰多 奥兰多 机场 Orlando premium outlets 交通方式 穿梭巴士：Lake Buena Vista和HWY 192 / Kissimmee均有穿梭巴士到购物村 观光车(I-Ride Trolley)：可从International Drive的酒店搭乘观光车(I-Ride Trolley)前往购物村，每15分钟一班，41号站下车 自驾车：从Rte. 535及old 27公路的68号出口驶出后再按指示前行1英里 奥特莱斯 反观奥特莱斯在中国：发展情况十分快速，目前发展超过200家 * 第一个奥特莱斯：2002年燕莎奥特莱斯 …… 2006年上海青浦奥特莱斯 2007年杭州休博园奥特莱斯、苏州和顺奥特莱斯、张家港香港城 2008年重庆西部奥特莱斯 …… 2011年广东佛山奥特莱斯 中国奥特莱斯大量开发，目前在大陆已经超过200家各式各样的奥特莱斯 但大部分中国奥特莱斯经营情况欠佳原因是：经营不力+名为经营实质圈地 * 经营不力 奥特莱斯实质为“品牌+折扣的直销中心” 在经营上存在两大问题 1、招不来真正的名牌。货品尽可能完整的品牌产品是奥特莱斯的核心吸引力之一，目前中国大部分奥特莱斯在采购环节上谈判力不强，难以引进大量品牌货品，更多的是将普通、劣质的品牌以次充好。 2、折扣毫不给力。通过减少商品流通环节，减少中间租金、代理等费用，形成直销模式，是货品折扣的关键，但是目前大部分奥特莱斯未能打通这部分环节，使得品牌产品没有价格折扣优势，难以吸引消费者 名为经营实质圈地 以建奥特莱斯之名圈地开发房地产 1、奥特莱斯在国外占地不大，可接受高密度多层建筑，但是中国开发商借奥特莱斯拿地，动则几百亩上千亩土地，如佛山1000亩，武汉2700亩，上海项目400多亩 2、此类型的奥特莱斯未得到实质性的经营，精英团队良莠不齐 奥特莱斯在中国的发展情况让人误以为奥特莱斯不适合在中国发展 但也有发展良好的奥