2011年西安万华商业综合体项目前期策划1.pptVIP

* 专题二： 社区商业如何调整？ 1.整体调整策略（业态及建筑形态调整） 2.具体产品打造 * 1.整体调整策略 1.业态调整方案：影院业态取消+原持有散铺放入街铺内销售；持有面积由原来3.4万平米减为2.1万平米 * 业态 业态类型 面积 主力店 大型超市 10000平米 社区影院 4000平米 次主力店 家电专业店 4000平米 大型餐饮 4000平米 健身俱乐部 1200平米 女子休闲会馆 800平米 品牌餐饮 1800平米 散铺 儿童主题馆 2000平米 运动专卖馆 2000平米 品牌专卖店 4200平米 原方案：3.4万平米，全部持有 业态 业态类型 面积 主力店 大型超市 10000平米 社区影院 4000平米 次主力店 家电专业店 4000平米 大型餐饮 4000平米 健身俱乐部 1200平米 女子休闲会馆 800平米 品牌餐饮 1000平米 散铺 儿童主题馆 运动专卖馆 品牌专卖店 新方案：散铺销售，持有2.1万平米 调整策略1：尽可能保持原有业态，形成良好的社区商业氛围 调整策略2：部分北石桥有的业态，如社区影院可不打造 调整策略3：原来持有的散铺放置入街铺内，用作包装销售 放入街铺内销售 不建议 打造 * 2.建筑形态调整：由“集中商业+街铺”变为“block+街铺” 购物 广场 会所 DK6、7 DK3 DK4-2 DK5 街铺 街铺 街铺 街铺 社区 购物中心 购物 广场 会所 DK6、7 DK3 DK4-2 DK5 街铺 街铺 街铺 街铺 BLOCK BLOCK BLOCK 原方案：集中商业+街铺存在问题 1.规模较大。在北石桥及28万方商业项目上有大量商业，因此在此希望能少些商业持有量 2.占用DK67指标较多。社区购物中心共3.4万平米规模，占用DK67较多的住宅建设量 新方案：Block+街铺 将主力业态拆散，分布放置在DK67、DK3、DK4-2上（DK5功能不变），既减少了持有商业占用DK67的住宅指标，也利用主力店带动了周边散铺的销售 * 2.具体产品打造 主力业态位置确定 * 购物 广场 会所 DK6、7 DK3 DK4-2 DK5 街铺 街铺 街铺 街铺 位置1 位置2 位置3 主力业态 各业态面积 总面积 位置1 大型超市 10000平米 1.3万平米 健身俱乐部 1200平米 女子休闲会馆 800平米 品牌餐饮 1000平米 位置2 家电专业店 4000平米 4000平米 位置3 大型餐饮 4000平米 4000平米 1.超市布置在位置1，便利与未来DK67居民的购物及物业价值的提升，同时超市放地下负一层，不占用其建设指标； 2.健身俱乐部、休闲会馆及品牌餐饮结合超市放置在位置1，使得未来DK67形成最良好的商业氛围； 3.家电专业店占用面积较大，且产生租金较低，可放置在位置2小产权用地上； 4.大型餐饮放置在DK4-2上，带动其散铺销售 位置1：整体业态排布 * -1F 1F 2F 大型超市 品牌餐饮、散铺 健身俱乐部、女子休闲会馆 100米 100米 40米 100米 20米 位置1：负一层业态布局 * 大型超市面积约达1万平米，设置其长宽分别约为100米，形状较为规整，便于货品摆放展示及内部动线组织。 负一层：大型超市 面积1万平米 100米 100米 科技二路 经十三路 负1层 如华润万家、人人乐、好又多等超市 位置1：一层业态布局 * 20米 100米 科技二路 经十三路 1层 品牌餐饮1000平米 散铺1000平米 1.品牌餐饮分别在科技二路及经十三路有展示面，满足招商需求； 2.散铺紧邻十字路口，提升其销售价值 品牌餐饮可放置2~3家本地餐饮品牌，如KFC、永和豆浆、魏家凉皮、小六汤包等适合社区服务的餐饮品牌 散铺可以包装成为亲子、运动等主题销售，划分为2~4个大铺，作为铺王销售 位置1：二层业态布局 * 1.女子休闲会馆放置在科技二路沿线，提升其展示面 2.健身俱乐部呈L型放置 健身俱乐部：中体倍力、亚特体育俱乐部 20米 100米 科技二路 经十三路 1层 女子休闲会馆 800平米 健身俱乐部 1200平米 位置2：整体业态排布 * 家电专卖店2000平米 家电专卖店2000平米 1F 2F 科技二路 经十三路 50米 40米 位置2放置类似于苏宁国美之类的家电专业店，总面积为4000平米 位置3：整体业态排布 * 大型餐饮2000平米 大型餐饮2000平米 1F 2F 可放置3~4个较大型餐饮品牌，如小肥羊、陕西松贸及其他本地的品牌 科技二路 经十三路 50米 40米 位置1动线设计：负1层超市动线 * 2、在超市北侧设置辅营区，充分利用超市的人流 1、基于超市招商考虑，在购物中心主入口处设置扶梯，方便顾客进入负一层的超市 3、在负一层南面设