2011年重庆千叶·中央街区营销提案1.pptVIP

酒店+写字楼+商务（酒店）公寓+商业裙楼 这一组合基本上涵盖了商业物业的所有形态，另外从纯商业项目的角度考虑，将来要面对的客户更多是以投资为主，因此需要着重考虑产品的投资属性，在这一组合中，公寓由于其户型小，总价低，一直以来都是各投资者比较追捧的产品，未来可形成快销的产品相对较多，从资金安全的角度，天晟建议可考虑选择这一产品组合。 这一组合中的酒店，建议在大地块中暂不考虑，可在后期开发小地块时考虑修建酒店。 写字楼+商务（酒店）公寓+商业裙楼 这一组合最大的优势就是在于未来各组合部分均可完全销售，不存在沉淀资产，对公司的资金占用不会太大，而且在宏观调控的大背景下，纯商业公寓的销售必将受到市场的强烈关注，特别是商业物业不限购、不限贷、无房产税的特点，更将受到投资市场的强烈关注，天晟建议将这一组合作为首选。 写字楼+商业裙楼 这一组合的产品线比较单一，而且目前重庆市场上写字楼的价格其实与同地段的住宅相比，差别并不大，但是购买的人群却要窄很多，因此天晟建议这种组合不宜考虑 商务（酒店）公寓+商业裙楼 单就这种组合的产品而言，都属于快销品，能迅速的回收资金，但是这一组合最大的问题是未来整个项目的形象、档次可能很难提高，而且对后期企业品牌的建立也不会有太大的帮助，因此天晟建议这一组合也不宜考虑 产品组合中各产品的比例关系建议 在前面的分析中，天晟认为写字楼+商务（酒店）公寓+商业裙楼这一组合是最适合本项目所采用，因此在比例关系上的建议，仅就对这一种提出的建议 * 商业总经营面积 1.68万㎡ 主营业态 社区超市、茶楼 租金水平 40-60元/㎡·月 物管费 2.5元/㎡·月 朵力尚美国际 商业总经营面积 8万㎡ 主营业态 家居 租金水平 65元/㎡·月 物管费 12元/㎡·月（含水电） 二郎商业步行街（居然之家） 商业总经营面积 10万㎡ 主营业态 餐饮，休闲娱乐 租金水平 一F：60--80元/㎡·月 2~3F：40--60元/㎡·月 物管费 3元/㎡·月 巴国城 商业总经营面积 约2万多㎡ 主营业态 餐饮，副食，银行网点 租金水平 80-100元/㎡·月 物管费 2.5元/㎡·月 金科西城大院 商业总经营面积 约3万多㎡ 主营业态 餐饮，副食，银行网点 租金水平 80-100元/㎡·月 物管费 2.5元/㎡·月 金科绿韵康城 商业总经营面积 1.08万㎡ 主营业态 餐饮，娱乐 租金水平 110元/㎡·月 同天依云郡（观云邸） 商业 总经营面积 0.2万㎡ 主营业态 尚未成型 销售价格 2.5万元/㎡ 租金水平 （30-60㎡）120-150元/㎡·月 （70-150㎡）70-100元/㎡·月 协信天骄城 商业总经营面积 约4万㎡ 主营业态 餐饮 租金水平 50-70元/㎡·月 物管费 2.8元/㎡·月 金科云湖天都（口福街） 1、区域商业形态主要以社区商业为主，综合型集中商业为区域空白 2、社区商业业态主要集中在餐饮和社区服务类，商业业态比较单一 3、整体租金水平中偏上，说明区域整体消费能力较高 解读市场 区域商务市场情况 解读市场 本案 留学生创业园 渝高智博中心 渝高城市日记 项目周边3公里范围内商务市场极其欠缺，写字楼物业稀少，高品质写字楼尚未出现。 商务总建筑面积 11.7万㎡ 写字楼租金 35-40元/㎡月 商务公寓租金 15-18元/㎡月 清水公寓租金 5-8元/㎡月 渝高智博中心 商务总建筑面积 3.4万㎡ 商务公寓售价 7200-11000元/㎡ 商务公寓租金 18-30元/㎡月 物管费 1.6元/㎡·月 渝高城市日记 商务总建筑面积 21万㎡ 物管费 1.2元/㎡·月 重庆留学生创业园 1、区域内缺乏高端写字楼，这既说明市场存在空白点，同时也说明这一区域尚未形成商务氛围 2、区域内商务办公条件较差，渝高和留学生创业园更多提供的是硬件，但是在软件配置上普遍较差 解读市场 本案 杰怡迪酒店（原宜必思） 华逸森林酒店 项目周边3公里范围内无大型星级酒店，经济型酒店约2~3家。 酒店与商务通常成正比，由于区域商务市场疲软，导致酒店较少。 区域酒店市场情况 层数 6F 客房数量 151间 收费标准 标间188元/天 杰怡迪酒店 楼层 3F 客房数量 34间 收费标准 钟点房价格 60元/天 特价房价格 148元/天 豪华单间价格 258元/天 数码单间 278元/天 豪华标间价格 278元/天 好评化商务间 308元/天 物管费 2.5元/㎡ 华逸森林酒店 1、区域内无挂牌星级酒店，存在市场空白 2、区域内经济型酒店的数量也较少，这与区域内商务氛围未形成有较大关系 解读市场 公寓消费者问卷调查分析 重点对九龙坡、沙坪坝、大渡口等主城区域抽样400名消费者，首轮筛选出2年内具有购房需求的消费者共计210名，占比53%。 在2年