2011年跨越蓝海之中英街壹号营销策略案5.pptVIP

* 内涵：休闲、海湾资源、中英街、特区入口、品类优势！ 项目整体定位 深港滨海休闲特区 深港口岸 滨海休闲区域 中英街价值 区位属性 区域规划 历史积淀 商业形象定位 革新“享乐”概念，续写中英街百年传奇！ 体验性.目的性.一脉传承 内涵：新瓶装老酒，中英街复兴时代的开启 Modern Technological Theme CTH characteristic Mall Park 人文时尚是这里的主题，其内涵、外延均以最直接的形式进入人们的感知系统：刺激、动感、 激情、乐趣、进取、新奇…… 口岸功能是这里的特色，购物、时尚、沟通，延展文化间的碰撞与交流，让水与时尚交融，感受一段休闲的时光…… 中英街复兴是这里的使命与价值所在，几个时代的交替，几辈人的梦与根 功能定位 大型茶餐厅、品牌连锁餐饮 、咖啡西餐…… 功能定位 食乐 集文化、餐饮、休闲、购物于一体，体现体验性、目的性、多样性 玩乐 享乐 商乐 康乐 社区影院 茶艺馆、美容SPA、形象设计…… 生鲜超市、品牌零售、免税商店、社区配套…… 茶艺馆…… 地下一层 地上一层 地上二层 地上三层 商乐特区 享乐特区 玩乐+康乐特区 食乐+商乐特区 目 标 客 户 特 征 具有良好的品牌美誉度 消费环境优雅风格 出品较好、具有特色 具有较强辐射能力 创新能力强 主力品牌矩阵 项目招商思路 如何实现项目核心竞争力，做到人无我有，跳出盐田甚至深圳的现有商业模式？ 如何实现中英街复兴，以什么方式和内容复兴，突破品牌和商家复制的局限性？ 解决方式：引入香港免税店、餐饮、休闲类品牌，将项目发展成为港人游客、对中英街怀有深刻情感人群的休闲购物目的地 价格定位 对比项目 权重 价格区间 海涛东路 5% 100 海涛路 30% 150 瀚海翠庭 30% 250 上东湾 10% 350 盛世名门 10% 400 果菜商住楼 5% 250 山海华庭 5% 250 碧海蓝天名苑 5% 200 本项目 Pd=？ 租金建议 结合项目实际及业态定位，中英街壹号现阶段一层沿街铺位起租租金市场参考范围： 200-260元/平方米 项目未来入市预计溢价30%，2013年市场预期参照价为 260-338元/平方米 参照一层沿街铺位基准，其他楼层租金均价基本为： 负一层 净菜市场档口：390元/㎡ 生鲜超市：45-60元/㎡ 1层内街铺位：182—236元/㎡ 2 层 铺 位：104—135元/㎡ 3 层 铺 位： 42—54元/㎡ 售价建议 周边商铺售价范围在10万元左右，结合项目位置及定位优势，预期溢价在10％到20％之间，但项目目前商业氛围较弱，溢价空间在5％到10％，项目沿街铺位预期单价为： 10.5—11万元 /平米 周边放盘情况 目前周边除瀚海翠庭外暂无出售商铺，受市区车行方向影响，沙深路以北价值出现递增，海涛路受中英街及东和公园人流综合影响，租售价仅略低于沙深路，但整体档次较低 物业名称：瀚海翠庭16号铺 物业地址：深沙路 建筑面积：20㎡（赠送8㎡） 售 价：120万 售 单 价：10万元/㎡ 门面宽度：单门面3米 目前经营业态：服装 物业名称：瀚海翠庭10号铺 物业地址：深沙路 建筑面积：25㎡，楼上赠送 层 高：5.5m 转 让 费：10万元 月 租 金：5000元 租 单 价：250元/㎡ 门面宽度：单门面3米 目前经营业态：便利店 周边放盘情况 周边放盘情况 物业地址：海涛路 建筑面积：45㎡ 转 让 费：—— 月 租 金：4600元 租 单 价：100元/㎡ 门面宽度：单门面4米 目前经营业态：美发店 经营策略建议 结合铺位价值及后期经营管理问题，建议销售铺位为一层图示区域（二层及一层内铺价值仅为街铺一半）,根据市场反应及主力店进驻情况对内铺进行销售 销售铺位建议 入市时机及推售建议 项目目前周边商业氛围不成熟，销售难度较大，且与罗湖口岸销售差异较大，难以实现商业价值最优 因此，建议本项目以高姿态入市进行招商，引入两家焦点店进驻后，周边铺位整体价值提升，投资客及商户对项目前景看好，给予商户对商铺价值更多想象空间 销售模式 入市时机及租售次序 商家开店计划一般在年前1个月终止，建议与住宅同期预售时开始招商，与住宅相互促进，在2012年9月份开始招商 结合销售模式建议，商铺施行焦点店引爆销售，当项目有两家焦点店进驻时，销售沿街铺位，既能降低销售难度，也可免除商家及投资者顾虑，同时提升商铺销售价值 2012年9月 招商启动 两家焦点店进驻，铺位开始销售 2013年3月 招商完成超过70% 2013年5月