西安迈旺置业郭杜项目营销策划方案.ppt

迈旺置业 郭杜项目营销策划方案 最新市场环境分析 最新市场环境分析 2008年即将有151个商品房项目新建。 西安市2008年共安排各类住房建设项目151个，计划开工面积约1281万平方米，确保开工900万平方米，其中户型面积小于90平方米的中小户型占总面积的70%。 按住宅供应类别层次划分，2008年拟安排普通商品住房项目104个，计划开工面积约845万平方米，占供应总量的65.96%。从公布的具体项目来看，全市各区域均有分布。以城南、城北居多，计划开工规模都超过200万平方米；城西较少，只有42.17万平方米。其中，城南305.97万平方米，高新区112.96万平方米，曲江117.5万平方米，城北214.35万平方米，经开区108.46万平方米，城东147.49万平方米，浐灞生态区109.83万平方米， 长安区65.52万平方米。 西安楼市板块概要 板块构成： 城北板块 城东板块 城西板块 大城南板块 大城南板块分析 大城南板块的有机组成部分 传统城南板块：小寨、电子城区域 城西南板块：高新区域 曲江、长安板块 大城南板块分析 大城南楼市的产品分布形式 传统城南板块：小寨、电子城区域住宅产品的主要定位是中、高端 城西南板块：高新区域住宅产品的主要定位是中、高端 曲江板块的住宅产品的主要定位是：高端 长安板块的住宅产品的主要定位是：中、低端 大城南板块分析 大城南板块的地理位置和范围 狭义概念： 西起劳动南路，东至雁塔路，北起环南路，南至绕城高速之间的广大地区，涵盖曲江新区和高新技术开发区。 广义概念： 城南板块位于西安老城区以南，它的北侧是环城区板块，南侧是长安区板块，东侧是曲江板块，西侧是西高新板块。具体范围西起太白南路，东至长安南路，北起南二环，南至绕城高速之间的地区。 大城南板块分析 大城南板块的销售现状 2007年城南区共有在售项目112个，占全市总项目数的26.99%，在六城区中位居第一。 该城区施工面积为3227513平方米，较去年同比增加67.12%，占全市施工面积总量的27.25%；竣工面积为2877337平方米，较去年增长70.41%，占竣工面积总量的比例为27.07%；新开工面积为2565902平方米，较去年同比上升38.56%，占到新开工面积总量的25.26%。 本年度城南区商品房销售面积2943624平方米，较去年同比增长79.33%，占商品房总销售面积的30.73%；销售额为1257164万元，较去年增长96.2%，占商品房总销售额的32.74%。 本年度城南商品房分物业类型在售均价情况：普通住宅在售均价为3581元/平方米，与去年同比增长3.73%，商服用房在售均价为8690元/平方米，写字楼在售均价为4894元/平方米，别墅类商品房在售均价为6761元/平方米。 由此可以看出大城南板块的房地产体量已主导了西安楼市的近半壁江山。 大城南板块的销售特点1 大城南住宅项目的特点： 在产品设计、设施配套以及营销方式等方面已呈现多元化。 例如：位于丈八东路与绕城高速之间的双维花溪湾、榕青无界、华城国际等楼盘因土地稀缺，为最大化利用土地资源，房源一般以两房、三房为主，户型面积相对偏小，双维花溪湾二期推出的九栋高层10月份均价在4400元/平方米左右，户型为90—130平方米。华城国际的户型在40—160平方米之间，均价为4600元-4800元/平方米左右。而曲江板块因为文化底蕴深厚、开发商实力雄厚、区域价值优越等原因，主推大户型，如曲江南苑，以四房的大户型为主力，钻石半岛户型则在130—160平方米之间，曲江区域的整体均房价在07年底已涨至6000元——6500元/平方米左右。 大城南板块的销售特点2 楼盘纷纷与地铁攀亲。由于地铁二号线是新兴事物，地铁沿线楼盘纷纷打出地铁牌，增加项目附加值，吸引购房者目光，利用地铁促销是今年大城南楼盘销售尤其是长安南路地铁沿线楼盘销售的一大亮点。这一点在华城国际、启航029等楼盘的销售上表现得最为明显。 大城南板块的销售特点3 大城南板块中的楼盘销售比较注重突出产品的高品质及包装的高品位。大城南是西安市的科教文化区，城市环境优良，文化底蕴深厚，人文氛围和教育优势吸引了居住者的目光，大量高素质、高收入人群聚居于此。再加上西安市南北拓展，使得大城南始终成为房地产开发的热点区域，吸引大量外地开发商和港资介入，大规模、高品质、精装修的中高端楼盘