长春天安第一城调研报告4.docVIP

第四部份 项目竞争市场调研 一、房地产市场的供需调研 1-1、总体情况 1-1-1、2001年度市场状况 2001年度长春市房地产住宅市场施工总量达666.7 万平方米，竣工面积达 294万平方米，销售总量为131.7万平方米，空置率达800—900万平方米。其中3000元/平方米以上住宅销售21万平方米，空置量达92万平方米，（以上数据根据访谈及统计各盘销售率得出） 1-1-2、2002年市场预计 2002年，长春市地产住宅市场3000元/平方米以上住宅供应量达110万平方米，而销售量却不到30万平方米。 1-2、楼盘情况 1-2-1、总体状况 经实地踩盘、上网查询、电话访问、访谈得出初步结论，长春市房地产住宅小区在售、预售数量达到130，详见“长春住宅楼盘档案”，“长春住宅楼盘战国图”（其中纠正原图8处，增添46处） 1-2-2、调研对象划分 经初步调研确定，一般性调研对象36个，分别是 ，重点调研对象94个，分别是 二、重点竞争楼盘的选取 2-1、以地域为选取标准 与本项目同处于一个区域，直接对本项目构成竞争威胁，以本项目地为中心，半径3.5公里范围内楼盘总数为58个，分别为： 2-2、以价格为选取标准 价格区间在2500—4000元/平方米的楼盘与本项目在同一价格竞争层面，直接对本项目构成威胁。 2-2-1、价格区间在2500—3000元/平方米的楼盘共29个，分别是 3.5公里区域内15个，分别是 2-2-2、价格区间在3000—4000元/平方米的楼盘共28个，分别为 区内19个，分别是 2-3 以相同建筑类别为选取标准 2-3-1、建筑类别因素的确定 住宅房地产的建筑类别因素含多层、小高层、别墅、排屋、高层，本项目为多层、小高层、别墅。 2-3-2、不同建筑类别的类比项目调研 A、多层，共51个，分别是 3.5公里区域内29个，分别是 B、小高层共39个，分别是 3.5公里区域内22个，分别是 C、高层共16个，分别是 3.5公里区域内7个，分别是 D、别墅 （1）、独立别墅4个，分别是 　　　　　　 3.5公里范围内3个，分别是 　　　　 （2）、联排别墅5个，分别是 　　　　 3.5公里范围内4个，分别是 2-4、以社区规模为选取标准 2-4-1、社区规模因素的确立 本项目一期住宅共422套，我们选取住宅套数为300套以上的规模相近楼盘为类比项目。 2-4-2、规模确定的类比项目 社区300户以上的楼盘共28个，分别为 其中3。5公里范围内18个，分别为 2-5、以户型为选取标准 2-5-1、户型因素的确定 本项目是以150平方米/套的三房二厅为主力户型，占50。9%，所以确定的类比楼盘户型为3房二厅，140平方米以上的占35%，共 个，分别是 ，其中3。5公里区域内 个，分别是 2-5-2、对本项目的影响 2-6、以建筑设计规划要点为选取标准 2-6-1、建筑设计规划要点因素的确定 建筑设计要点包括以下主要因素，总建筑面积，建筑密度，绿化率及要求，停车场的要求及配套。 2-6-2、不同建筑设计要点确定的类比项目调研 A、容积率（！）本项目容积率一期为0.9，总体为1.42，所以选取容积率小于1和1—1.5间分别确定类比项目。 容积率小于1的楼盘共楼盘共2个，分别是 其中3.5公里范围内1个，是 B、容积率在1-1.5间的楼盘共5个，分别是 其中3.5公里范围内4个，分别是 （2）、对本项目的影响分析 绿化率：本项目绿化率60.1%，所以选择绿化率超过45%的项目做为类比楼盘选取标准，、共8个，分别是 其中3.5公里区域内6个，分别是 车位：本项目车位配比在1:0.7-1:0.8间,故选取车位配比在1：0.5以上 类比楼盘选取标准，共12个，分别是 其中区内7个，分别是 三、典型竞争楼盘的选取 3-1、典型竞争楼盘的选取标准确立 A、销售状况好，市场口碑好。 B、重点楼盘选取中各分项指标的交集楼盘 3-2、典型竞争楼盘的确定 、 根据典型竞争楼盘的选取标准，选出的典型竞争对手共　　　个，分别是 其中3.5公里区域内的共 个，分别是 四、典型竞争对手的分析 4-1、第一竞争圈 4-1-1、竞争因素的确定 与本项目在同一区域，直接对本项目构成竞争威胁，距本项目3.5公里范围内的典型楼盘。 4-1-2、典型竞争的楼盘 共 个，分别是 对典型竞争楼盘的调研分析 A、富苑华城 、基本情况：见档案表 、卖点罗列：见楼书 、营销策略： （3-1）、价格策略 （3-2）、上市策略 （3-3）、售楼处包装 （3-4）、广告策略 （3-5）、公关活动 （3-6）、其他 、富苑华城推广策略评判 B、