长春天安第一城调研报告2.docVIP

第二部分 住宅商品房市场现状调研 住宅总体市场调研 总体概况 1、 2001年住宅商品房市场开发现状 （1）、开发投资总额 2001年全市房地产开发投资48.5亿元，比上年增加60.1%。 （2）、总建筑面积 2001年住宅商品房建设面积达400万平方米。 （3）、总施工面积 2001年该市完成房屋施工面积666.7万平方米，其中新开工面积514.9万平方米。 （4）、竣工面积 2001年实现商品房竣工面积294万平方米。 （5）、总销售额 2001年销售134.7万平方米，实现商品房销售额30.9亿元比上年增长63.5%。其中销售给个人134.1万平方米，占销售总量的99.6%。 （6）、空置量 据有关部门有关人员保守估计，长春市楼盘空置总量在800万平方米以上。2001年有144.9万平方米的房屋面积留待今年消化。 （7）、整体市场的供给压力分析 静态分析： 从以上数据可以看出，2001年长春市房地产年供给量远大于年销售量。同时，长春市房地产市场整体空置量较大，市场供给压力大，房地产市场形势严峻。可以说，长春市房地产市场正处于冰冻期。 动态分析： 城市整体经济的良性运行保证了房地产市场健康发展的大环境； 市民的居住状况对房地产市场的发展有利； 政府的房地产相关政策的落实对房地产市场的发展有利； 2、住宅商品房的基本素质分析 （1）、不同区域的住宅商品房量化分析 A、基本分布及数量示意图 B、基本销售情况 项目3.5公里范围： 经营销售年限：1-3年 销售率：10%-70% 其它地区： 经营销售年限：1-3年 销售率：40%-95% C、原因分析 其它地区的房价、小区环境、建筑档次、综合评定普遍比项目区域要低。 （2）、不同价格住宅商品房的数量分布 A、 基本分布及价格示意图 B、 销售情况 2500元/平方米以下：销售状况良好，基本不用媒体宣传 2500-3000元/平方米：小户型销售状况良好，大户型略有积压，媒体宣传力度较大。 3000-4000元/平方米：小户型销售状况较好，大户型积压严重，媒体宣传力度较大。 4000元/平方米以上：销售率普遍不超过60%。 C、 原因分析 前阶段建设的楼盘的户型过大，总价过高，超过普通市民的承受能力。 （3）、不同面积住宅商品房的户型分布 A、 基本分布 110平方米以下：一室、二室 110-130平方米：二室、三室 130-160平方米：三室、四室 160以上：四室以上 B、 销售情况 110平方米以下：较好 110-130平方米：一般 130-160平方米：较困难 160以上：困难 C、 原因分析 长春市大多数人的住宅商品房消费心理并不是越大越好，比较注重面积的实用，总价的控制。 （4）、消费者认可程度 A、整个市场的知名度分布示意图 B、区域个体单位特征 南湖地区：大户型为主配以中、小户型 卫星路沿线：大户型为主配以中、小户型 亚泰地区：中户型为主配以大、小户型 其它地区：中、小户型为主个别大户型 C、环境、交通、配套的基本素质认可情况 南湖地区：以长春缺乏的自然水景为主，交通、各种城市配套设施具有均好性，。 卫星路沿线：以自然景观为主，交通方便，城市配套设施比较缺乏，需项目自身解决，业主生活并不十分方便。 亚泰地区：老居住区内新兴的高尚居住区，在长春人心理位置较偏，交通、配套设施较好，生活方便。 D、区域价格认可情况 南湖地区： 均价3000-4500元/平方米以上 卫星路沿线：均价2500-3500元/平方米 亚泰地区：均价2500-3000元/平方米 其它地区：普遍均价2500元/平方米以下 E、原因分析 南湖地区、卫星路沿线、亚泰地区是长春市近阶段热点区域，除亚泰外，其它地区的自然景观资源较好；三个地区的楼盘开发数量较多，项目规模较大，素质较好，远远高于其它地区。 3、整体市场发展态势分析 （1）、2002年政府对房地产业的措施 2002年该市计划完成房屋施工面积500万平方米，经济适用房250万平方米，施工总量要比2001年下降21.6%。政府有意识的控制房地产市场的商品房投放量，增大经济适用房的建设力度，对房地产市场宏观调控，这对长春市房地产市场健康、有序的发展是十分有利的。 尽量优化房地产开发结构，适度控制高档住宅建设。 （2）、市场购买能力 长春市区现有人口290万人，约90万户。 2001年长春市GDP第一次突破1000亿。 2001年长春市人均可支配收入6339元。 整体经济实力不强，购买力不高，是造成房地产市场供大于求的主要原因。 （3）、住宅商品房的实际需求量评估 2002年长春市均价3000元/平方米以上的新楼盘上市总量约130万平方米（不含本项目）。长春市3000元/平方米以上的住宅商品房现存量约100万