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深圳市工业楼宇转让政策解读 2014年8月 深圳市规划和国土资源委员会 汇报提纲 2 解 读 内 容 第一部分 背景及制定过程 4 一、背景及制定过程|深府213号文 主要内容 1.不能分割转让的工业楼宇，只能以宗地为单位办理产权登记； 2.转让工业楼宇应在交易中心进行挂牌； 3.明确分割转让范围:合同约定可以分割转让的,可分割转让；约定不能分割或未明确的，可按规定的七种情形进行分割；城市更新改造的工业楼宇自用部分不得低于50%，非自用部分可分割；配套设施不得分割转让。 实施后存在的问题 1.以宗地为单位登记，限制了工业楼宇抵押融资功能； 2.必须在交易中心挂牌交易，不能自行交易，交易方式过于单一； 3.配套设施不得分割转让，各业主的使用受限，易发生纠纷。 《深圳市工业楼宇转让暂行办法》（深府【2008】213号，08/09/25） 5 一、背景及制定过程|《办法》 主要内容 1.依法可分割转让的，可按栋、层、间登记；不能分割转让的，可按栋登记； 2.工业楼宇转让可选择在交易中心挂牌，也可自行交易； 3.适度扩大了分割转让范围：对合同约定不得分割转让或未明确约定的，增加两种可分割转让的情形；城市更新改造的工业楼宇无自用比例限制，均可分割转让； 4.政府对两种情形工业楼宇转让享有优先购买权； 5.受让人限于企业； 6.工业楼宇转让应缴纳转让增值收益。 实施后存在的问题 受让人资格、优先购买权以及转让增值收益等规定有待细化、完善。 《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办[2013]3号，13/01/07） 6 一、背景及制定过程|《细则》 主要内容 1.明确了工业楼宇及配套设施专有与共有划定的程序； 2.细化了政府优先购买权的具体操作程序； 3.完善了地价补缴、受让人资格等规定； 4.规定了转让增值收益的收缴主体、程序及具体计算方式等内容，特别对城市更新项目工业楼宇转让增值收益的收缴进行详细规定。 实施后存在的问题 1.有些配套设施因“受让人须是企业”发生“无法过户”，出现一些信访问题； 2.增值收益存在某些情形下无法计算的问题。 《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》实施细则（深规土[2013] 721，14/01/03） 7 一、背景及制定过程|《通知》 主要内容 1.下列具有居住功能的工业楼宇配套设施不受“须是企业”限制： （1）通知实施前已转让并办理登记且不属于《办法》第五条第二款规定情形； （2）通知实施前已签订预售合同并备案且不属于《办法》第五条第二款规定情形； （3）经房改部门批准被纳入房改范围的； （4）市政府批准的其他情形。 2.优化增值收益的收缴办法。 《关于工业楼宇转让管理有关问题的通知》（深规土[2014]428号，14/08/08） 用地文件或合同是否约定分割转让 第二部分 主要内容 9 9 一、调整范围 |《办法》第2条；《细则》第2、3条 市辖区内的工业楼宇，包括本办法实施前工业用地上兴建的工业楼宇，都纳入政策的调整范围。但排除以下情形： 第一，高新技术产业园区内工业楼宇的转让； 第二，属于历史遗留违法用地、违法建筑政策处理范畴，且未经处理的工业楼宇。但已经处理且取得合法产权的，相关规定没有规定时，适用《办法》、《细则》及《通知》的规定。 10 10 二、转让范围 |《办法》第3、4、9条；《细则》第2条 在原213号文基础上进一步放开分割转让范围 整 体 转 让 ★用地批准文件、土地使用权出让合同明确规定可以分割转让； ★用地批准文件、土地使用权出让合同约定不得分割或未明确可分割转让但有《办法》第四条第二款规定的九种情形之一； ★城市更新项目改造后的工业楼宇及配套设施。 分 割 转 让 ★除有特别规定或者约定外，工业楼宇可以整体转让。 分割转让是指，同一宗工业用地上建（构）筑物的分割转让。 11 11 二、转让范围 |《办法》第4条第二款 序号 可分割转让的情形 1 企业破产清算 2 法院实施强制执行 3 主管部门依法责令停产或生效裁判文书确定停止生产 4 企业将自有工业楼宇作价入股后的非自用部分 5 产业转移后的非自用部分 6 单一企业投建的专业产业园区内工业楼宇的非自用部分 7 租用工业楼宇从事生产、研发满5年的企业购买租用部分 8 准备上市的公司为满足上市条件拟购买的工业楼宇 9 其他情形 12 12 二、转让范围 |《细则》第4、5条 《细则》规定的几种特殊情形的工业楼宇分割转让： 用地文件或土地合同中土地使用权人为两个或两个以上，且明确约定各自所占产权份额但未约定不得分割转让的情形，视为《办法》第4条第1款规定的“约定可以分割转让”。 按《办法》第四条第二款规定分割转让后，已分割转让的部分可以分割登记的房地产证为单位进行再转让