125541_社区商业开发与营销专题.ppt

目 录 一、社区商业简析 二、社区商业市场研究 三、项目商业定位 四、社区商业规划 五、招商策略 六、销售策略 1、社区商业简述 社区商业，出现于20世纪50年代的美国。 是以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。 以地域内居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。 它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。 2、社区商业类型 ? ? 外向型:社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足以支撑商业的稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营。 ? ? 偏外向型:商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间 ，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 ? ? 内向型:商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业完全依赖本社区居民的需求，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。 3、社区商业的主要物业形态 4、社区商业的基本特点总结 1、以城市商业为基础； 2、有很强的地域性； 3、辐射范围较小； 二、社区商业市场研究 社区商业市场研究是社区商业定位的基础，对社区商业市场需求的 准确把握，关系到商业经营的持续生命力，影响到社区商业项目老 运作的成败。 社区商业市场研究可分为： 定性研究 定量研究 1、定性研究 城市经济政策环境 区域规划状况 片区及本项目消费群特征分析（消费水平、消费习惯、消费群体构成） 片区内竞争项目基本状况 本项目发展状况 2、定量研究 片区居住人口分析 片区内消费群体构成比例 自身项目及商业分布情况 竞争项目及商业情况分析 三、项目商业定位 1、规模定位 商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。 规模定位中主要考虑的因素有： 市政规划对项目片区商业规模的影响 竞争性项目对项目规模的影响（商铺租售经营情况、商业业态） 项目商业体量，人均商业面积； 项目的商业属性（外向型、中间型或内向型） 项目商业物业条件对规模定位的影响。 2、功能定位 3、业态定位 业态定位也是社区商业项目事前引导性规划的重要内容之一。外向型社区商业和内向服务型社区商业的业态配置有着很大程度的差异。 当前，社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并且业已形成了自己相对独立的市场空间，所以今后社区商业的业态应以超市、文化、餐饮、娱乐、休闲、医院等为一体的综合性商业为主。 4、主题形象定位 商业的主题形象定位主要考虑的因素： 1、住宅楼盘的整体风格； 2、项目片区的整体氛围； 3、主题营造的可实现性； 4、项目的商业属性； 5、价格定位 四、社区商业规划 1、社区商业体量规划 2、建筑规划 商业的分布形式是前期规划重点问题之一，应根据项目所在位置，市政规划，进行合理的分布规划。规划的结果，关系到商铺的实用性、投资价值、商铺销售价格、商业的类型等。同时，还要考虑到未来经营时，给居民生活带来的污染与澡音等问题。 在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两种形式： 人流焦点和人流端点。 人流焦点：一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人的集散地，具有唯一 性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人的作用。 人流端点：一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存 多个，有效地提升人流流动频率。 4、景观规划 社区商业街的景观规划必不可少，不仅可以改善社区居民的购物环境，而且好的景观规划还能彰显社区商业街的个性差异，提升社区商业街所在小区的品质与品牌。 5、交通配套规划 车位规划是社区商业街的重点规划之一。首先要考虑的是按照小区社区商业的体量及客流承载量来确定相应个数，其次是根据社区商业物业的整体规划布局来确定车位的合理位置。车位规划对外向型社区商业更为重要。 6、功能区规划 在社区商业街，不但商铺的功能需要有明确的划分，而且前坪广场也需要有明确的划分，以实现社区商业的现代化的统一经营管理。如餐饮区、购物