商业地产研究经典实用课件：城市综合体专题研究(向彪仿.).ppt

第3部分：城市综合体整体规划 ⊙ 城市综合体空间布局 立体化空间拓展 ■立体化交通 第3部分：城市综合体整体规划 ⊙ 城市综合体空间布局 平行空间组合形式 在同一空间层面上同类功能空间的组织和布局的混合使用方式，也可以称为横向混合使用组合模式。这种类型的产生是因为都市综合体中同类功能的组合使用会有三类大关系第一类是竞争性的功能关系，即相同或类似功能的集聚，相互之间存在着竞争关系第二类是互补性的功能关系，即存在的前提是需要同类功能之间相辅相成，互相之间是功能依赖的关系第三类是辅助性的功能关系，即功能的集聚和使用而促进辅助或附属性功能和需求的出现，例如办公、商厦附近出现的餐饮功能等。可见，只有在同一范围层面上对这些同类功能使用的进行准确推测，空间分布上规划组合布局适当，就能够达到有效推动都市综合体经济收益与增长的目的。 第3部分：城市综合体整体规划 ⊙ 城市综合体空间布局 多时间区段的空间混合组合形式 城市综合体的运作使用过程总是会受到明显的时间段的影响，从而出现利用服务时间区段的不同来交叉使用各功能空间的现象，以达到较高的空间使用效益的目的，因此，通过把不同时间段的功能组合在同一系列的空间区域中，空间使用能够持续较长的时间，以便得到充分的利用，这就是多时间区段混合组合的形式。在同一区域使用中，利用各时间段的特性，灵活调动多种功能以为耻空间的不断运转，使都市综合体获得更高的空间使用效率、保持持续活力的最有效手段。 第3部分：城市综合体整体规划 ⊙ 城市综合体空间布局 多活动层次的空间混合组合形式 多活动层次是指活动内容多元化的组合方式，城市综合体中所包含的人群行为各有不同有以工作目的为主的人群，此人群在室外活动的流动速度比较快，在室内滞留的时间相对较长，并且有固定的休息时间也有购物娱乐目的为主的人群，这些人群在室外有较长的逗留时间。以上人群均有一个共性，那就是活动过程中常伴有偶发性和多样性的其它活动行为，如休息、集会、进餐、社交等活动。因此，在城市综合体的空间组合上应该要考虑相应活动空间的主次级别、层次排列以及多元化的使用特性，特别是在公共空间以及公共空间之间的联系，更是要依据各层面的活动特性来衔接，以便形成共享于都市综合体的有机性、整体性的活动区域。 第3部分：城市综合体整体规划 ⊙ 城市综合体环境景观设计 第3部分：城市综合体整体规划 ⊙ 城市综合体环境景观设计 综合体内消费者的消费行为与非消费行为 消费行为： 购物 饮食 娱乐 商务来往 居住 非消费行为： 行走 停歇 感受 交往 综合体的环境景观设计，要充分运用环境构成的各要件，要全面满足消费着的消费和非消费行为，能够使人产生安全感、舒适感和场所感，增加人在都市综合体内的各种活动，增加都市综合体内各种物业的有机联系。 第4部分：城市综合体营销推广 城市综合体不仅仅是单个项目，更是所在城市的城市价值和中心价值的载体，相对于其他单一功能地产项目来说，由于开发周期长、物业形态多、各物业形态利益点不同等特征，就决定了其推广策略不能仅仅着眼于项目本身物业 ⊙ 城市综合体推广思路 第4部分：城市综合体营销推广 国际范围 国际专业展览会/ 拜访国际跨国公司/ 委托国际知名咨询公司 建立项目高度、广度 全国范围 全国主流媒体 建立项目高度、广度 片区范围 当地主流媒体/ 户外广告/事件营销 体验式营销 ⊙ 城市综合体推广层次和传播途径 谢 谢！ 城市综合体专题 向 彪 仿 ⊙ 城市综合体概念 ■《中国大百科全书》： 建筑综合体为多个功能不同的空间组合而成的建筑； ■《美国建筑百科全书》： 建筑综合体是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑。 根据国务院发展研究中心企业所等机构对２００３年以来建成或在建的１００个新建筑综合体的研究表明，从建筑综合体的复合功能或业态来看，６５％的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能，这充分表明了大多数建筑综合体的功能组合特点。 定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体 第1部分：基本情况介绍 ⊙ 城市综合体发展背景 工业革命前 工业革命与乌托邦思潮 20世纪60年代后 自发的 综合体建筑 有限的城市空间内，人口增长与集中，自发形成了商业与居住的结合 工业在城市积聚区的扩展使得居住环境被践踏，其他的建筑经常受到驱赶，乌托邦思想提出了将不同的使用功能分开布置以减少社会问题。 终结混合开发 1961年，简.雅各布斯的《美国大城市的生