泰州星威园项目规划分析及价#20540;提升建议.pptVIP

P121-* 推售策略 P121-* 1、推售价格：平价入市，随房源逐步推出，价格逐步提升。 2、推售房源安排原则：推售房源应遵循立体搭配、少量多批原则；推售房源的安排应根据市场的变化而灵活调整。 3、羊群效应—“老带新”活动：成交业主对于项目来说是一批巨大财富，利用老业主进行针对性的宣传、推广将实现特定人群的聚集。 P121-* 丰富的营销手段组合策略 P121-* 1、保留有效传播渠道：集中户外广告（包含公交车、户外大牌）、短信、DM直邮等投入少、效果好的媒体，配合节点用硬广和软文传播； 2、丰富传播渠道：灯杆旗帜，高端会员的活动拓展客户渠道； 3、高端服务营销：赠送客户高端健康年卡等等； 4、在市场不理想的前提下，还可以通过赠送装修等方式； 丰富的营销手段组合：在多变的市场环境下，只有灵活运用各种传播渠道，加之有效的营销方式，才能确保项目的成功运作。 P121-* The end Thanks P121-* 项目市场定位考虑因素 本项目地块条件支撑开发中高档次的物业 高品质创新产品体系 较高要求的生活环境 需求多元化 区域市场高端品质社区不多； 未来地块开发项目将在品质上有所提升； 地块因素分析 客户需求分析 市场竞争分析 基于地块条件、客户需求以及竞争市场状况，确定本项目的市场定位 P121-* 项目市场定位：区域市场顶端品质、中高档次价位的复合型社区 1、顶端品质是基于客户引导成败、产品价格提升的综合理解的结果： 需求多元化客户购房需求不确定，高品质是引导成败的关键；从目前泰州市场来看，顶端品质的社区正在逐渐增多，而他们也正是拉升整个泰州楼市均价的主力军； 2、中高档次价位是基于竞争和客户分析，后期会随着开发进行提升： 在项目未成型以前，高性价比是项目入市的竞争策略之一，但随着品牌的树立和客户的认知，档次会有所提升； P121-* 产品功能定位 P121-* 定位思路：基于项目条件，市场风险，客户需求以及利润最大化 自身资源条件：地块周边人文环境较差，顶端物业市场有限情况下，开发独栋别墅压力大； 市场风险：政策的不确定性导致购房者的观望； 客户需求：需求多元化，使得产品必须具备丰富、创新； 利润最大化：符合市场的产品定位，通过有效营销确保利润最大化 P121-* 多层：是本项目刚需产品的补充，同时也可提高地块价值 退台洋房是竞争区域内较少的创新产品； 退台洋房的立面和细节富于变化，处理得当会构成美丽的建筑风景，丰富社区建筑形态； 退台洋房的创新方向就是保证每户都有花园； 规划中的多层产品，建议改成退台式花园洋房，洋房产品跟联排、叠加等高端物业形成呼应，整体抬升项目品质，营造高端居住社区概念； P121-* 叠加别墅：项目中间层产品，别墅的居住感受，高于普通住宅低于联排别墅，形成产品互补 叠加别墅是提升项目品质的产品之一； 一户有天，一户有地； P121-* 联排别墅：项目价值标杆，最能展现社区品质，同时可以拉上项目整体价格； 联排别墅是本项目的制高点，担负提升社区品质的主要作用； 联排别墅也是本项目的价值标杆； 应占据社区资源的最佳位置，基于差异化需求，既要保证舒适，又要保证面积 户户有天地； P121-* 项目形象定位 P121-* “星威园，我的低碳生活，从我家花园开始” 通过对项目产品的市场定位，功能定位，项目可形成后续营销的一个“有利法宝”： 所有产品都做到户户有花园，对于拉升项目档次，提升居住品质，起到巨大作用 项目形象定位：鉴于星威园主力产品为联排别墅，我司前期提报对项目形象定位为——泰州城东首席家族传世别墅，在此基础上进行品牌形象的延展。 P121-* 第三部分 项目规划分析 整体布局分析与建议 规划控制分析与建议 产品设计分析与建议 P121-* 两 大 出 发 点 1、项目规划整体效益最大化 2、项目产品价值提升 3、项目快速销售与利润最大化 4、项目附加值的最大化 5、项目品牌资源积累 6、企业品牌形象塑造 1、投资开发风险的有效规避 2、项目开发商周期的有效控制 3、项目竞争优势 4、产品设计优势 5、资金快速回笼 6、城北控制 利润最大化 风险最小化 P121-* 整体布局分析与建议 P121-* 布局分析：基于贵司提供的规划方案，我司提出了以下几点原则建议以供贵司参考 1、考虑项目整体经济效益 2、地块的地形特点 3、不同物业类型之间的关系（各类住宅、配套设施对位置和环境的要求） 4、节约建安成本 5、利于营造组团卖点 6、利于分期分区开发 7、利于提升地块价值 P121-* 景观建议：由于地块周边无环境优势，故项目在景观设计上需下足功夫，确保项目高端品质的打造。 1、设置1-2条主景观带，1条为干地主景观带，一条为水体主景观带（万物之源的水，是我们心底最敏感的情愫）； 2、景观应深入