维港半岛年度营销计划.pptx

年度营销策略方案;;;一、宏观市场政策;未来几十年最大发展潜力在城镇化;中央经济工作会议：坚持房地产调控政策不动摇;社科院：明年房价将总体反弹 仍应从严楼市调控;宏观政策分析小结;二、市场供应量、价格;项目名称;项目名称; 项目名称;：英德市整体房地产分析小结;三、几大竞争项目现状;占地面积;占地面积;占地面积;占地面积; 英德市场上200㎡左右的大户型存量较少，基本上都是以顶层复式单位为主，产品形态比较单一，均价在4500元左右，资源、景观等相关配套较少，未能触动置业者的购房欲望。;;1;7月;二、项目总体营销目标;通过明确的营销目标和强有力的执行，极大发掘项目价值，实现预期售价及销售速度，保证项目最大利润化。;维港半岛终极营销目标;; 推广竞争攻略 界定片区，圈层营销、锁定目标客户并结合渠道优势的推广 客户竞争攻略 扼守要道，截留竞争对手客户、深度挖掘本区域目标客户及区域周边客户 展示竞争攻略 突出产品差异化，建立与竞争对手的比较体系，以高端品质展示及服务 超越竞争对手; 资源整合;;一、全年媒体推广计划;;本案目标客户群锁定 ;本案目标客户群分析 ;本案目标客户群分析 ;本案目标客户群消费行为分析 ;年龄：40－55岁 收入：年收入过百万 家庭成分：五口之家、三口之家 置业特点：投资、二次置业、多次置业;核心客户生活形态—— “旅游度假+运动休闲+酒会宴会”;三、推广主题及手段解析;18、19号楼推广主题;;;平面表现;平面表现;围导视—项目形象+区域覆盖+主干道策外略;昭示性强,现场广告效果明显.;它是客户最早知晓本项目的途径。要素：项目名、项目logo、推广语、咨询电话。;道路铺设平整，绿化带养护妥当，保持两边安全整洁，沿途有风格别致的导视系统。 ;占据首屏广告位！占领视觉中心！ 英德小虫网、第八社区等网站;1、短信 / DM 短信：每周按时按量发送 DM：行业区分投放 根据销售情况具体安排，主要用为节点活动新优惠推出、客户活动通知等;;;推广策略之一; 由广告推广转变为文化推广。通过多做文化活动，公益活动或社区活动，以文化活动推广来取代广告推广，提升项目文化内涵。;由销售住宅转变为销售生活方式或生活模式。;邀请有亲和力、知名度的文化名人来举行讲座。;一、项目全程销售思路 二、销售策略解读 三、销售及营销费用计划; 将9、10、16、17、18、19号楼纳入明年整盘营销思路，分步实施，以达到资源共享、效益最大化的目的，同时通过营销来建立项目品牌形象。;引领时尚、张扬、个性化的生活方式；引领英德楼盘的发展方向，成为最具代表性的精品楼盘；引领英德建筑设计个性化发展方向，成为英德最具个性化的楼盘代表。;;认筹策略;“高开高走策略”——孔雀战略 “高开高走” 市场定位为需求弹性较小的高收入人群，它的特点是持续的高额利润，对楼盘有特定的要求。 “高开高走策略”适合以下楼盘： （1）具有地标性、景观性、设计性优势的高档楼盘； （2）具有政治、经济、文化背景的楼盘； ;高开高走的好处是： 便于获取较大的利润； 高品质支撑高价位，有利于发展商建立一定的品牌知名度。 高开高走无形中提升了楼盘的的品牌效应，使前期消费者感到一定的实惠，后期消费者认为物有所值； 高开高走的不利之处是： 由于价位高，给开发带来一定压力和风险； 价格高，难以聚集人气，难以形??“抢购风”楼盘的营销有一定的风险;高开高走策略的营销配合 1、高开高走的策略必须要求项目前期形象要好，因而在前期形象打造上必须加大投入。通过多种渠道的配合，树立良好的项目形象。 2、高开高走策略要求必须展示到位，在开盘前一段时间，通过营销中心、样板房、景观园林等展示渠道，充分展示项目的高品质，以支撑项目的高价策略。;价格建议;价格建议;货值预估; 要求卖场展示 进场售楼处模型/看楼通道/外围导视/人员相关法律文件到位， 公开选房样板房/电梯/园林（灯光/铺装/绿化/停车场）;完成了项目认知，市场、价格初探后，进行微调，进入到公开发售阶段； 分楼层区域加推单位，提升销售均价； 利用各类媒体组合推广，将销售推向高潮； 对到访客户进行分析，挖掘项目主要客源，进一步调整定位； 按照既定的推货节奏，进一步提升销售均价； 举行各类现场促销活动，刺激市场； 充分利用良好的工程形象，将销售推向第二次高潮； 通过老客户口碑效应挖掘新客户； 向其他片区幅射开发目标客户；;销售计划表;营销费用预算;Thanks for your attention