房地产经纪相干常识精讲班第24讲教材.docVIP

房地产经纪相关知识精讲班第24讲讲义 房地产经纪相关知识精讲班第24讲课件讲义（环球职业教育在线） 房地产经纪相关知识精讲班第24讲讲义 三、收益法 三、收益法 (一)收益法概述 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，来求取估价对象价值的方法。根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。 收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设它所花费的成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等的预期。 从收益法的观点看，房地产的价值主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小②获得净收益期限的长短③获得净收益的可靠性 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有