2011扬州房地产调查.docVIP

扬州市房地产市场调查 扬州市概况 地理位置及行政区划 扬州市是苏中门户，园林城市地处江苏省中部，东与泰州市交界；西与南京市六合区和安徽省天长市接壤；南临长江，与镇江隔江相望；北与淮安市毗邻；中有纵贯南北的京杭大运河与万里长江在这里交汇，历来是水陆交通枢纽。扬州城区位于长江与京杭运河交汇处，东经119°26′、北纬32°24′。境内有长江岸线805公里，沿岸有仪征、江都、邗江市区；京杭大运河纵穿腹地，由北向南沟通白马湖、宝应湖、高邮湖、邵伯湖4湖，汇入长江，全长1433公里。1996年泰州成立地级市后，扬州市设广陵区、郊区，辖宝应县、邗江县，代管仪征、高邮、江都3个县级市。2000年12月，邗江撤县建区，2002年，郊区更名维扬区。2011年11月13日，经国务院、江苏省政府批准，扬州市调整部分行政区划行政区划调整后，扬州市区面积由1024平方千米扩大到2310平方千米，市区户籍人口由122.4万人增加至229.1万人。至此，扬州市辖广陵、邗江、江都3个市辖区和宝应县，代管仪征、高邮2个县级市。扬州地处江苏省中部，长江下游北岸，江淮平原南端面积6634平方公里人口446万目前扬州的对外交通主要有公路、铁路、水运等方式。京沪高速公路、沪陕高速公路、马滁扬高速公路、扬溧高速公路，江海高速在扬州境内交汇，扬溧高速公路经润扬长江公路大桥直通苏南，扬州已实现环城贯通高速公路；京杭大运河与长江在扬州南部汇流，构成市域航道主骨，全市共有航道184条，盐邵线、古运河、三阳河等纵贯南北，高东线、新通扬运河、仪扬河、盐宝线等横穿东西，构筑了“三纵四横”的内河主航道网。扬州港口布局为“一港三区”，主港区六圩港区是国家一类开放口岸，江都港区、仪征港区分列两翼。江都内4C级（预留4D）机场，客货兼用，将成扬州与泰州的共用机场2009年底市域总人口502.33 万人（其中户籍人口458.8万人），城镇人口 265.73万人，城市化率52.9%。规划期末市域总人口为560万人，城镇人口380万人左右，城市化率约68%。 2006 458.64 116.81 92.54 59.71 82.73 106.85 2007 459.25 118.06 91.86 59.71 82.72 106.9 2008 459.79 121.79 91.97 56.8 82.4 106.84 2009 458.80 118.76 91.61 59.82 82.01 106.59 数据来源——扬州统计年鉴 扬州市2010年第六次全国人口普查相关数据显示，全市常住人口为4459760人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的4672684人相比，十年共减少212924人，减少4.56%，年平均增长率为-0.47%。结合上表可以看出，扬州目前人口总量基本稳定扩大城市规模优化市区政区结构、更好地提升城市公共服务水平和人民群众生活质量。前三季度市实现地区生产总值1948.56亿元，可比价增长12.1%，增幅居省第7位，高于省0.9个百分点。其中，第一产业增加值104.48亿元，增长3.7%；第二产业增加值1137.19亿元，增长12.7%；第三产业增加值706.89亿元，增长12.6%，三次产业比例为5.3：58.4：36.3，二、三产业增加值占GDP比重达到94.7%。城乡居民保持同步增长，前三季度城市居民人均可支配收入为18887元，增长13.3%，农民人均现金收入9400元，增长17.1%。为加快转变发展方式，抑制通货膨胀，国家不断加大宏观调控力度，收紧货币政策，房地产市场调控措施、房价增长过快城市限购、提高存款准备金率及贷款利率等措施。目前，扬州还未出台限购措施，但是在国家宏观调控政策作用下，房地产市场观望氛围增强，房地产市场销售量持续下降，存量房源不断加大，去化压力日益加重。11月份，市区房地产市场新增供应量下降，销售减缓，价格继续保持稳步回落。在国家加强房地产市场宏观调控不变的影响下，市场仍将面临较为复杂的形势。一是在开发投资方面，由于资本市场的融资难度进一步加大，偏紧的信贷环境，给开发企业资金运行带来了困难，将会影响房地产开发投资速度。二是在市场销售方面，由于国家加强房地产市场调控的决心未变，市场降价预期仍在增大，因此，销售形势依然不容乐观。三是在金融环境方面，开发企业仍将面临紧缩的信贷政策，在房地产调控政策依旧、销售低迷的情况下，房地产企业的资金链将日益趋紧。秋季房交会调查问卷显示，目前扬城购房者置业仍以刚需为主，西区依然是其首选区域，同时受楼市调控的影响，多数购房者选择观望态度，近期无置业计划。数据显示，首次购房的占42%，2套房占47%，3套及3套房以上的占11%。此外，以投资为目的的购房者仅占11%，其他均以各种刚需目的为主。其中自住为目的的比例为2