保利花园第二期推广计划.doc

保利花园第二期推广计划 第一部分 我们面临的问题 第二部分 第二期促销的有利因素 第三部分 总体推广思路 第四部分 入市姿态 第五部分 入市时机 第六部分 入市方式 第七部分 价格策略 第八部分 推广节奏 第九部分 广告诉求及媒体投放计划 第十部分 促销活动 第十一部分 促销前的各项准备工作  第一部分 我们面临的问题 第二期是期楼。 现在开始做样板房时间已相当紧，而又非做不可。能不能及时做出来？做出来的效果如何？这都是个未知数。 目前保利花园的物业管理和智能化还没有真正到位，而第一期楼盘交楼在即，不到位势必影响项目形象，这部分工作怎么做？ 最近连续四周，每个周末都有人在保利红棉花园闹事，使得“保利公司的物业管理”已经“名声在外”，这一事件已成为保利花园竞争对手们攻击的靶子，直接影响到了保利花园的销售。就我们看来，即使目前立刻对保利红棉花园物业管理出现的纠纷进行妥善处理，也已经构成保利花园第二期的销售的极为不利的影响。 几根大烟囱没有及时如期的拆除，这一问题已经引起了保利花园第一期业主的普遍不满，造成不利口碑，也成为其它楼盘最有力的攻击武器，这在客观上已经造成了对保利花园较为不利的影响。 客户反映保利花园第一期的室内装修存在明显的质量问题，这种反映会不会带来不良影响？ 六号楼二房二厅未卖出的就有44套。第二期开卖后，这部分房怎么办？ 周边楼盘的竞争力逐渐增强。南景园及时调整价位，其价格策略及促销策略的改变，对保利花园产生了直接的冲击，这从前三天往返保利花园与南景园的客户行为可以看出。另外，光大与南景都是同一个代理商，联合炒作可能对保利花园也是一个冲击。今年10月下旬，随着南洲路和江南大道南道路的施工的完成，南洲名苑将是该区域价格最实惠、炒作卖点及兴奋点最多的楼盘，竞争力将会直线上升，它也将对保利花园第二期的销售产生直接的对抗。面对新的竞争局面，我们也不应该置之不理，理应有所预而立。  第二部分 第二期促销的有利因素 保利花园第一期炒作比较成功，实际销售也比较成功，品牌已经树立起来，为第二期促销打下了基础。 第二期基本为环湖单位，在景观方面比第一期有优势。 会所将在第二期开卖前投入使用，使买家对保利花园更加有信心。 与华师大的合作，将使保利花园在教育配套方面增加一个新的卖点。 户型设计将在第一期的基础上有所改进，完全可以避免类似六号楼二房二厅的现象出现。 如能在第二期开卖前，拆掉一个小烟囱，同时保证大烟囱停火，那么，在第二期的销售推广方面将克服掉了一个很大的销售障碍。 第三部分 总体推广思路 保利花园第二期销售的是期楼，尽管在第一期的销售过程中，已经积累了一些客源，但也要充分估计到在如此相对较高的价位上推广期楼的难度，十月的楼市竞争将是非常残酷的。 要想期楼旺销，最关键的一点是要给买家足够的信心，这就要求你亮出的卖点要有十分的吸引力，让买家产生购买冲动，因此，我们的推广就必须紧紧围绕一个中心主题，不能东一榔头西一棒子，什么都想突出，结果什么都没有突出出来，从而达不到预期的效果。从第一期的广告宣传来看，保利花园自始至终缺少一个广告主题语，有些广告诉求表达内容比较杂乱、不简单明了，广告宣传有时不知怎么延续。第二期推广时应注意到这一点。 “国家示范”这四个字眼一定要紧紧抓住，贯彻始终，但示范必须要有内容，不能太过笼统，这就需要我们突出重点，有所突破。要通过具体的现实活动和事件来反映和表现小区独有的魅力，产生深刻、生动的影响。 实则虚之，虚则实之。保利花园的第一期推广已经做到了实则虚之，使国家示范小区的形象深入人心。到了保利花园第二期，如果我们仍然干巴巴的推国家示范小区及各种技术性概念，则必然会显得虚而浮之。 因此，保利花园第二期推广的总体思路就是抓实例，抓事件，抓人物，通过具体的事情，通过活生生的社区活动表现出我们所要表达的卖点，从而将推广引向深入。这不由得不使人联想到奥林匹克花园样板房门口的鸟巢，从这个具体的小事情上恰恰可以炒作出一个很大的卖点。 保利花园第二期的推广要抓好、用好国宝展示、环湖景观、社区教育和一些生动有趣、有意义并能产生良好社会影响的促销活动。比如，抓住学校做文章，提高学校的档次也就是提高了小区的档次。国家示范小区再创示范：保利花园与华师大联姻，携手共建名牌校园，“家门口的全程教育”象新世纪的阳光，将给保利花园的业主们的子女带来美好的前景。 第四部分 入市姿态 第一期的成功炒作和成功销售，使得保利花园在广州楼市已经成为明星楼盘，“国家示范小区”这一品牌已经打响了，在社会上产生了良好的口碑。因此，作为一个品牌名星，第二期的入市必须保持一种高姿态，甫一推出，就显示出一种大盘的气度和风范，力争在广州楼市中再次造成万众瞩目、反响热烈、排队抢购的轰动局面。 如