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2011 期盼上海楼市理性回归 上海房地产市场年度报告-2010 上海中原研究咨询部 200 11 年01 月 录 第 1 章 宏观调控持续推进 楼市交易盘整前行 1 1.1 增长通胀已成两难 经济调控温和转型 1 1.2 投资稳增交易急跌 楼市交易遭遇寒潮2 1.3 楼市政策力度渐重 交投表现阶段起伏3 第2 章 地王身形时隐时现 调控落实备受期待7 2.1 供地步伐加大 结构逐渐调整7 2.2 成交持续放量 地价冲高回落9 2.3 后续调控压力不减 地价面临理性调整 12 第3 章 组合调控连续发力 商品住宅量缩价稳 13 3.1 供求结构再现反转 房价上行速度放缓 13 3.2 全市存量保持充裕 次中心区供求对比失衡 14 3.3 公寓成交份额缩水 别墅占比略有增长 14 3.4 交投布局基本平稳 中心区呈现政策性波动 15 3.5 万元楼盘渐渐绝迹 中小户型唱主流 16 3.6 崇明房价涨势迅猛 主力板块涨幅 10-20% 18 3.7 第三轮调控迅疾而致 2011 年楼市理性回归20 第4 章 一手豪宅量缩价升 市场信心高度弥坚23 4.1 供应总量下滑三成 别墅产品占比上升23 4.2 交易逐级抬升 调控重压下仍创新高23 4.3 供不应求局面延续 交易放缓存量压力不减25 4.4 价格涨势略逊普宅 个案房价大幅上涨25 4.5 内外利好连续拉动 标杆楼盘不断涌现27 4.6 后市成交预期稳健 价格仍有上行能量27 第五章 高端产品主导成交走向 别墅均价逆市上行30 5.1 新增供应下滑三成 联列别墅仍为产品主力30 5.2 全年成交缩水四成 年底出现交易热潮31 5.3 年度供求基本平衡 历史存量仍显充裕33 5.4 高价别墅发力支撑 交易均价持续上扬34 5.5 消费能量略有积存 价格上行空间遇阻37 第6 章 调控阴霾笼罩全年 二手房价涨势放缓40 6.1 年度成交严重缩水 逐月表现起伏跌宕40 6.2 成交结构显现市场热点 刚性需求主导市场成交43 6.3 政策调控与世博举行催热租赁市场45 第7 章 整体租售保持稳定 2011 年预期加快复苏47 7.1 甲级市场 交易稳定租赁缓升 大型收购时有现身47 7.2 乙级市场 价格稳步走高 新兴区域吸引关注50 7.3 经济趋稳政策宽松 写字楼市场有望加快复苏52 第8 章 供需平衡流量渐盛 商业市场值得期待55 8.1 整体供应稳定 外围大型商业成主流55 8.2 需求流量高度平稳 交易价格震荡走高56 8.3 迪斯尼接力后世博 2011 年商业市场值得期待57 第 1 章 宏观调控持续推进 楼市交易盘整前行 2009 年在一轮刺激性政策引导下楼市量价齐升，顺利冲破金融危机阴霾 但其疯狂的量价表现也激发了新 一轮调控的强烈预期。2010 年初稍作停顿 楼市即又进入高涨路径 宏观调控随之发力。自4 月份 “新国 十条”到10 月份 “沪12 条”出台 上海商品住宅交投在连续受抑的情况下 房价向上能量仍耐心蓄势 与调控之间成飘忽错位。最终 全年一二手商品住宅成交量双双较 2009 年缩水近半 而平均房价却均上 扬3 成以上 与年初确定的 “遏制房价过快上涨”的调控目 存在较大偏差。年底国土部发布 《关于严格 落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》房产税走向明朗，更为严厉的第三轮调 控已基本完成布局。 1.1 增长通胀已成两难 经济调控温和转型 在2009 年一揽子经济刺激计划的基础上 2010 年全年GDP 增幅约9.2%。不可回避的问题是在宽松政策 环境下货币超发流动性推动食物价格上涨，同时国际上 元贬值带动大宗物资包括农产品价格上涨 增加 了进口物价压力 两方面共同因素导致了国内面临前所未有的通胀压力。国家统计局数据显示 2010 年 11 月CPI 同比上涨