2011年3月长沙橘郡2中心011年度营销总纲.ppt

;目标解读;壹 目标解读;;目标策略分解;目标策略分解;1、独栋产品: 11年市场竞争压力趋缓,且区域内逐步将呈现产品稀缺性;但结合11年严厉 调控年的市场大势环境预判,故独栋产品销售的整体策略应考虑前期以匹配 产品价值的价格下快速去化,销售率达到80%左右时开始通过价格杠杆放慢 销售速度,实现价值利润最大化。;2、洋房产品: 洋房产品属于经济型高端产品,产品稀缺性价值远不及别墅产品;站在整体 市场大势环境不乐观的角度分析,建议整体以匹配产品价值的价格基础下快 速走量为上,为来年主力货源洋房的销售打下坚实基础。;;贰 问题思考;项目发展问题之一;形象展示效果差;项目发展问题之二;自身房型功能存在内部竞争矛盾,大三房独栋产品竞争力偏弱;;需通过产品错位、分批推售转化产品弱势,实现全线产品的旺销;项目发展问题之三;1、长沙限购令分析及解读：;长沙限购令特点：;方向： （1）伪造证明 （2）户口或家庭关系的暂时脱离 （3）找有关系的金融银行单位合作;·本地户籍： 争取买房名额及贷款优惠，可假离婚，离婚证时间作假。 争取买房名额无需贷款者，可以户籍不同的父母名义购房。 ·外地客户： 挂靠本土公司，补办1年期纳税证明及社会保险。 或者直接在管理最松的区域，凭客户身份证即可交钱补办1年的纳税证明。 ·熟人投资、开发商回购： 针对余钱充足，且信得过的熟人和朋友，可以双方签订购房合同和定期回购