中原长沙宏发邻域拓中心盘报告.ppt

领域项目拓盘报告;我们所有的工厂和设拖可能明天会被全部烧光，但是你永远无法动摇公司的品牌价值。;如果Property仅仅是一座建筑，那它真的是辜负了太多人的希望，;;以塑造和建立品牌为核心思想，这又会成为一番不同的景象！;邻域品牌攻略三部曲;一、品牌意向核心;品牌意向核心攻略; 五彩斑斓 品牌与产品挂钩 企业精神处处可见 (万科 – 持续的超越) 统一高档形象于所有宣传刊物都能发放出来; ;产品; ;;这些发现，给与我们什么启示？;体量;启示 ;The Consumer Buying System 消费者的购买系统;动 机;消费者洞察;客户在购房时，关注的第一因素是：万科品牌;口碑形成的关键性因素是什么？;This is～;;新鸿基; 新地拥有良好的现金管理,维持较低的现金水平,为提高资产营运效率,新地维持低存货囤积水平,较其他同行有较佳的存货管理,即降低土地囤积。新地存货能长期维持在60日内,其成功的关键在于，其坚持以客户为导向的运营方式，老客户重复购买或推荐购买率较高。;的;国际导航;美国四大房地产公司的基本数据（2003财年）;;美国四大房地产公司的业务范围对比;盈利性指标：投资回报率;运营效率指标：固定资产周转率;Pulte Homes 企业文化：工厂化；Horton 企业文化：服务客户；Centex企业文化：做正确的事；Lennar 关注消费者的语言；;万科：以“客户”为导向； 中海：强调产品层面的“均好性”，机会主义者，缺乏战略； 招商/华侨城：仍然是一个社区开发商； Lennar：关注消费者的语言;以“客户”为导向;带着这种思路，我们踏上了我们的品牌攻略第二步：;品牌不是你把这个东西放在某个产品上，就像你把标识放在产品上一样，或者是把这些东西放在广告上，因为品牌其实就是产品的本身 。;在合适的土地上 为合适的客户 提供与之匹配的产品！;品类模型;项目界定; 产品 ;【客户、土地、产品对应：8大品类】;项目界定－区位;政府北面的3.0容积率的33万平米物业 9万平米的大型商业自身配套意味者什么？;经验告诉我们： 政府对其寄予巨大期望 它不是一个简单的物业，它将成为政府市政配套的一部分;雨花区概况;项目周边交通状况;项目周边单位;项目周边生活配套;项目内部;土地小结;项目开发战略初判;土地属性判定;土地属性判定;项目开发战略第一次修正;竞争分析;从三个方面去分析项目面临的市场竞争 1.宏观政策分析 2.整体市场竞争态势； 3.片区市场竞争态势；;1.市场宏观政策分析;中国“十一五”规划;可支配收入的增加必将提高人们对于居所的需求。;个人住房贷款;本次的调整主要是针对个人住房贷款，打击房地产投机行为。 1、对象：已有一套住房使用了贷款，再申请第二套或以上住房贷款的购房者。而对于第一套住房是一次性付款的购房者不适用。 2、首付、利率双重调控 对于第二套房贷款者，不仅首付提高至4成，而且不使用优惠利率的基础上还上浮10%的房贷利率，在加息多次后，利率的上调对投机行为起到了有效的打击作用，压缩了炒房的利润空间。 ;个人住房贷款;对于新政的发布，市场的反映为：;客户信息反馈;总结;2.整体市场竞争态势;2005年-2007年土地市场供应达到2117万㎡，未来市场竞争将日趋激烈。;从长沙市2007年1－06月房屋施工、新开工面积来看，未来5年市场竣工面积将超过2800万㎡。;长沙市场整体供应量20万以上大盘总供应量达到1800万平方米，且呈现集中供应的趋势;2007年5－10月报建楼盘分析;产品同类化严重，尤其是小高层产品竞争激烈;品牌开发商纷纷进驻，带来产品品质整体升级的同时，品牌以及品质竞争压力将明显加大;07年10月均价与去年同期相比提高37％;市场整体竞争总结;3.片区市场竞争态势;2007年上半年雨花区发展迅猛且出现供不应求现象;片区内供应量大，物业以小高、高层为主;价格走势;竞争分析小结;项目开发战略第二次修正;客户分析;谁是我们的客户？;由客户细分至锁定目标客户;;25;20－34岁人群对房屋的刚性需求高;2房、3房成为20－39岁人群的需求核心;4000－4500的单价已经被长沙市民接受且有逐步上升的空间。;总结;项目开发战略第三次修正;;做为G3类型产品，9万平米商业配套，以中小户型入市的产品怎样做出特色、打响品牌？;项目发展战略定稿;商业研判;;LaQua，日本东京;美国洛杉机;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;