中原长沙湘江名苑项中心目定位和物业建议.pdf

湘江名名苑项目整整体定位定位和物物业发展建议建议 深圳中原湖南分公司事业二部 HuNan.09.2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | 1 © Copyright Centaline Group, 2010 报告前提——开发商目标 关于开发策略：关于开发策略： 以现金流为前提，保障项目的现金回收速度。 关于项目开发期望值：关于项目开发期望值： 在保障资金快速回收的前提下，实现价值价格最大化。 © Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 2 核心需要解决的问题核心需要解决的问题 问题一：我们做什么类型的产品？ 问题二：谁来为我们的产品买单？ © Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 3 品类模型：客户—土地—市场的三角关系模型 市场市场 品类 土地土地 客户客户 客户导向的产品分类方式客户导向的产品分类方式 ： 【【产品分类产品分类 = 客户客户 ++ 土地土地 ++ 市场市场】】 © Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 4 报告框架 解决：我们做什么产品 PART4:整体发展战略 Part1:Part1:项目价值分析项目价值分析 PART5:项目整体定位 定位下的客户地图 Part2Part2 ：市场研究市场研究 解决：我们具体怎么做 PART6:整体规划及分期构思整体规划及分期构思 PPart3t3 ：客户客户研究究 PART7:物业发展建议 © Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 5 Part 1Part 1 项目价值分析项目价值分析 地块属性 区域价值分析 © Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 6 地块属性：城北远郊，大体量项目，两面临路,另两面为待开发地块  区位区位：：地块位于长沙市开福区金霞经开地块位于长沙市开福区金霞经开 区的鹅秀组团，处于靠近三环线的高冲路 和芙蓉北路的交汇处。  经济技术指标： 占地面积近37万方，容 积率1.