伟业顾问2009年万科中心大北京策略性进入区域研究报告.pptVIP

万科大北京策略性进入区域研究报告;一、研究背景 二、研究目的及原则 三、研究内容 四、研究结论;因素一：地质地貌上符合地产开发，交通可达性强;研究目的二：具有房地产市场空间的重点发展区域选择;研究区域的选择;研究内容 区域选择分析 重点区域比较;8个区域城市发展资源和房地产市场概括特征;北京城市发展方向研究思维导图;北京城市发展方向研究思维导图;北京城市空间结构;北京城市用地规划;北京城市用地格局;“大北京”——京津冀都市圈规划;京津冀都市圈的将以北京、天津、唐山为三角核心，构建-京津唐三角极轴，在外围形成环状合作带。 通过核心的辐射效应和扩散，逐步形成合理的城市等级体系，构建一体化空间格局。 图示的京津唐金三角是京津冀都市圈的核心地区，其发展关系到整个大范围地区的合作格局。;城南计划的推出;第二机场的建设;南苑机场的搬迁;永定河生态走廊的建设;新城建设;新城建设;区域交通条件;区域交通条件;京津城际铁路 目前，京津城际铁路以时速350公里成为世界铁路运营速度最高的铁路。北京同天津之间已形成了“半小时经济圈”； 京津高速公路 1、京津塘高速——同三、四、五、六环路，天津外环线，京沪、津蓟和唐津高速公路以及103国道、104国道互相连接，打通了北京直达天津港口的快速通道； 2、京津第二高速——该高速连接京津两市的3条高速的北通道，起点五环化工桥，终点为天津东疆港； 3、津蓟高速公路延长线——与津蓟高速公路相连，与京平高速相接，被称为京津间的第四条联络线；;产业引导与布局;产业引导与布局;结论;北京城市发展方向研究思维导图;越来越多的客户开始追求低密度的居住环境； 高速公路的发展及汽车的大面积普及使人们出行便利，削弱了地理距离的不利因素； 郊区人口的不断增长带来对配套的需求，越发便捷的生活环境促使更多人搬向郊区，形成边缘城市。 ;客户需求特点研究;客户需求特点研究;北京城市发展方向研究思维导图;土地获取总体水平;廊坊09年土地出让情况;涿州09年土地出让情况;其他区域土地出让情况;结论;研究结论 区域选择分析 重点区域比较;区域分析框架;北京城区;区域分析框架;宏观经济;城市规划——城市定位;香河城市规划;香河产业规划;香河产业规划——重大项目;大厂城市规划;大厂产业规划;固安城市规划;固安产业规划;目前，京津冀各地都把汽车产业作为振兴当地经济的重点或龙头产业，发展零部件产业及群的步伐逐步加快。 “十一五”天津汽车年生产能力将提高到400万辆；保定提出了打造“华北轻型汽车城”，并筹建三大汽车零部件工业基地。 固安充分利用自身“一小时工业园区”的地缘、交通优势，在积极拓展，力争做到京津冀区域汽车产业零部件产业园。;区域交通;密涿高速： 密涿高速是北京大外环的重要组成部分，其中，密云至廊坊段北起京承高速，南至京台高速，全长129公里。经过北京市密云县、平谷区，廊坊市北三县，途经大厂、香河、固安等区域。目前高速公路的动工前期准备工作已开始，计划10年5月动工。 京唐高铁： 北京到唐山，途经香河，预计明年开工，具体站点位置目前国家尚未审批，未来从北京南站至香河县城车行时间仅12分钟。;发展潜力小结;区域分析框架;区域认知度分析——香河;区域认知度分析——香河;区域认知度分析——香河;区域认知度分析——大厂;区域认知度分析——固安;区域认知度小结;区域分析框架;市场供应;产品特征;价格空间;客户;市场小结;区域分析框架;取地模式——选址;孔雀城土地取得模式——低成本运营手段，项目开发用地为工业区（产业园）内的住宅配套用地，由母公司华夏幸福基业拿地，由子公司京御地产实施做住宅开发。 固安孔雀城项目用地为固安大型工业区内的核心区域的配套住宅用地。其他三个也类似。;对我们的启发： 此类区域拿地具备低成本、土地性质可变性强等多种优势，但需与地方政府和土地方进行密切合作。;运作模式;产品特点;客户特点;典型案例孔雀城——客户特点;以中年为主，对于别墅生活向往度高； 相对并不富裕，价格承受力有限，但具备购买孔雀城实力； 工作繁忙，事业处于上升期，交通依赖性强； 大多数客户为二次置业以上，但为别墅首次置业； 现居住条件一般，需要对于居住条件、环境及生活方式的改善； 新都市一族，接受5+2生活方式，有一定对城市发展认知； 他们来自不同的区域，有一定的地缘性依赖和区域居住情节。;对我们的启发： 虽然目前区域主力客群为低端的别墅置业者，并且这个基数也足够大，但应该尝试提升产品品质，吸引更高层次的别墅置业人群。; 一个贯穿全程的主题，对于项目价值的准确诠释； 强化市内销售中心作用