昆明新城艺术港规划中心建议及营销执行策略.ppt

新城艺术港;关于项目规划案的调整说明 对于项目所处区域和既定规划的原因，本次规划调整主要是对现有项目规划进行确定性的规划分析,并对未来的整地规划进行的方向性探讨。对地块针对性拟定营销执行策略。 万锦置业地产机构 2010年3月1日;报告要点;从未来的供应上看，昆明楼市从今年元旦实现软着陆，成交量止跌回升。楼市逐步放量，开发商对市场预期向好，随着旧城改造和新城建设，昆明市场的后续供量日趋壮大，且主要分布在城市近郊及新城发展带。;城市房地产市场整体特征总结;昆明市低密 度市场分类;项目;项目;各类别墅形态销售情况;昆明别墅项目建筑风格分析;阳宗县; 森林湖 ;滇池卫城橡树庄园 ; 世博生态城 ; 温泉山谷 ; 四个案例在规划上最大的特点都用了组团式的思路。这也是现行楼盘规划惯用的手法。本案可借助地块高差，设置中央主题景观，沿地势至上而下营造内部景观绿轴将各类型产品进行组团式布局，达到人车分流和景观连续性的完美统一。;项目名称; 目前昆明市场上的别墅物业配比中，联排类型占有较大比重。这跟联排别墅属于经济型别墅，其拥有别墅物业高品质及低总价的特点，受到多数改善型住房客户的青睐。双拼别墅仍是别墅物业的中坚力量，随着置业层次的提高，需求人群逐渐扩大，市场前景反应良好。而叠加别墅从产品上看，附加值较低，市场占有率不高，与同类别墅产品相比性价比较低。寻求改善居住条件的客户，对该类产品不敏感，市场销售难度较大。;;景观：两大特点 1、充分利用项目内部自然景观。 2、依据项目地形地貌进行人为造景。 配套：呈现三种形式 1、地处远郊内部配套完善，外部配套极为匮乏 2、地处近郊内部配套欠缺，外部配套便利 3、地处近郊内部配套完善，外部配套便利; 对于的别墅而言，昆明的市场偏好主要特点体现为面积适中、功能全的双拼物业。置业首选近郊主城郊区，随着交通的便利置业选择也有向远郊扩散的趋势。 从功能结??来看:经济型的别墅产品和价格差型市场已经形成. ; 昆明别墅市场上规划布局主要以组团式布局为主，规划布局合理，实现景观均好性及在一定程度上实现人车分流。;报告要点;土地分期开发;商业街区;各期产品配比; ;报告要点;产品定位;面积（m2）;双拼别墅组团;双拼产品分布于项目地块缓坡地区域，应适应地形，设计全地下空间。;4房2厅5卫前后围院+露台;4房2厅3卫前后围院+露台;280平米双拼 5房2厅4卫 前院+三露台+挑空客厅;四房两厅内庭院加前后庭院;四房两厅+景观露台;四房两厅内庭院;三房+两厅+三卫+厨房;庭院 将室外景观与室内空间完全融合; 悠闲和纯朴的生活方式都反映在总体的庭院设计中。 基本布局呈几何形状。;地下室/半地下室 (建议赠送)： 可设计成茶室、酒吧、健身房或多媒体放映室，注意通风、采光、防潮，采光井应采取排水防涝措施；当用作储藏间、设备用房或车库时，其净高不得低于2m。;以小组团景观穿插建筑其间，高大乔木为组团景观中心 设置健身、休闲设施，如长椅、秋千、木条桌椅、室外健身器具以及漫跑小径等 原生丛林，高大乔木与次生灌木结合，绿化层次丰富 沿小区道路设计山溪径流 大面积种植云南本土灌木丛、木本花卉果木以及藤萝植物以增加绿地覆盖率和庄园印象 木本花卉（玫瑰、三角梅、金银花等香味浓郁、色彩艳丽花种）;小结;报告要点;售楼部选址;推案操作阶段及操作目的;推案操作阶段及操作目的;项目营销主线定位;营销分期策略;营销分期策略;营销分期策略;团购流程;高调亮相;目的 在既定的销售目标和时间内，形成整体营销推广整体战略，根据整体战 略指定每阶段战役和具体战术。 实战 在各个销售阶段形成阶段性重点，对整个销售期形成一个个的冲击波。 始终保持市场高度关注 不断制造热点，维持市场热度 事件和促销可以不断适机调整 予人热销、人气旺的印象 ;1.假设工程周期 在2009年12月规划调整确立；2011年一期12月入伙。 预售许可证在2010年6月到位 2.根据初定开发时间确定营销时机 2010年3月底启动团购 2010年6月启动广告宣传，市区营销中心启用，进行预登记 2010年8月份现场营销中心可投入使用，认筹启动。（景观营造到位） 2010年9月份，除团购部分一期剩余房源全面解筹。 2011年3月份，二期房源认筹启动 2011年6月份，二期