杭州大家·武林府策中心略思考.ppt

捷群广告 2010年3月11日;项目简况;本案;半山;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;一期;;3.1万元以上;我们从市场声音说起;在客户访谈中，在同行交流中， 他们这样说……;;这就为我们的思考带来三个问题，也是我们今天要解决的三大课题：;让我们一起进入捷群的思考空间 ;导入捷群的三角分析工具;捷群三角分析工具;锦昌年华竞争格局建立方法;锦昌年华竞争格局建立方法;锦昌年华竞争格局建立方法;概况：总建筑面积约5万平方米，包括3栋高层公寓与近8000平方米的沿街商业。容积率3.0。绿化率30%。 总户数：292户 主力户型： 85方二室二厅，133 方三室二厅以及230方跃层为主 销售情况：一期推盘3号楼，均价9800元。目前剩3套面积129方和133方的顶跃，标价1.2万。3月5号开始认筹2号楼，总计98套房源，户型以85方二房、140方三房以及230方的跃层为主。 均价：一期9800元，二期10800元。;传播语： 运河新城旁，360°全景公寓 核心诉求： 运河新城及周边商业配套 地理位置，运河新城旁，崇贤新城核心 交通便利 项目资源： 近8000平方米的商业配套 南北双庭园;影子竞品：中和地块;影子竞品：卓能湖畔;区域内的领头羊地位;锦昌年华竞争格局建立方法;全场扫描：均价1万以下的供应格局;板块;各板块代表个案扫描;老余杭/西城时代家园; ; ; ; ; ;价值比较;;唯一绕城内万元楼盘，地段是最大优势 产品在同质化背景下，以地段凸现本案的性价比优势;同时，我们还发现;武林;锦昌年华竞争格局建立方法;总价承受能力在150万以下的人群， 房价让他去哪里，就去哪里。 他们在价格的挤压之下，只能依据适合自己的交通方式， 沿着城市道路的方向，寻找适合自己的价格。;锦昌年华的城市价值新探索 关键内容：半山隧道、拱康大道;未来从市区到锦昌年华的主要城市大道： 从秋石快速路向北，经半山隧道到达本案 从上塘高架线向北，经拱康路到达本案;半山隧道今年6月开通;秋石快速路到田园板块以后的“左右选择”;我们来看看 秋石快速路、半山隧道所串联板块的城市价值;;;;;;秋石快速路、半山隧道上的房产表现;拱康路整治贯通;上塘高架过桥西以后的多向选择;我们来看看 上塘高架、拱康大道所串联板块的城市价值;大关德胜：杭州二手房金牌区域;;;;;上塘高架、拱康路上的房产表现;锦昌年华城市价值新探索;坊间流传关于崇贤新城 规划地铁四号线的消息，尚有待考证 但一个个交通利好的消息 使人们更加看好锦昌年华的前景;参考指标 上塘高架延伸段上的置业方向 秋石快速延伸段上的置业方向 单价上升区间：1.0-1.5万元/方;;;上东城 擎天半岛 九衡公寓 逸居城 海派风景; ;广宇·上东城传播分析; ;擎天半岛传播分析; ;郡原·九衡公寓传播分析;项目概况：位于杭州城北,运河大桥西生活圈。总建面约18万㎡，规划小高层、高层电梯景观公寓、商业街。 总户数：约1300户 主力户型：85-125平方米 当前推售情况：目前10号楼在售，户型面积为88平方米的中间套和108平方米的边套，其中88方总价150万左右；108方户型总价200万左右。据悉，现在购房按揭99折，全款98折。 当前均价：中间套均价16000-17000元/平方米，边套18000-19000元 ;大华·海派风景传播分析; ;相对于丁桥，两个区域与主城的距离相差无几，价格却相差甚多； 相对于星桥，两个区域价格相近，与主城的距离却相差甚远； 随着隧道开通、新城概念的启动，丁桥1.4万的均价，让我们看到了锦昌年华的 未来升值潜力。 目前上东城1.7万的单价已让标准刚需无法承接，按照这种趋势，丁桥将逐渐摘 下“刚需阵营”的花环，而崇贤将比星桥更适合做这一花环的承接者。;相对于良渚的 锦昌年华;市场梳理结论1;市场梳理结论2;市场梳理结论3;市场梳理结论4;市场梳理结论5;市场梳理结论6;捷群三角分析工具;聆听客户的声音FGD客户访谈;在1万左右的房价，这里是距离市中心算近的，交通还不知道什么时候能通，工业区的存在还是有很大的负面影响。;从康桥路，拱康路过去，乘公交车。半山不太过去，工作的工厂在这边，都往西边走。半山那边的路也还没修好，乱七八糟。;亲戚朋友都买在锦昌年华，弟弟也买在这里。目前住的康桥那边的房子可能要拆迁，买这里过渡一下，以后回迁的话就回去。; 户型好，实用率高，上班在康桥，这里会成为第一居所。;本案从销售至今已然三年有余 崇贤即将被纳入杭州主流供应的版图 让我们看看，从一期到二期 本案的购房人群发