星彦2007年深圳市泛中心华景田项目发展方向探讨.ppt

泛华景田项目发展方向探讨;目标：“高价格，高速度，低成本”;报告结构;中心区一级辐射区;福田区定位;分区规划;基本概况;区域交通;区域人口;片区物业;现有物业;片区企业;景田食街;片区特点;未来发展;片区总结;报告结构;项目位置;项目周边;项目周边物业;项目周边配套;项目周边配套;项目周边配套;项目总结;报告结构;金融：加息、税收;房地产新政;北环路禁行货柜车;住宅禁商令;宏观总结;报告结构;项目可能的发展方向：;指标判断：“高容积率、高层建筑”;价值判断：“高成长片区、二级商务区、居住价值高”;产品景观面分析:具丰富景观，北面山景，西南面香蜜湖景观;项目功能基本判断1：氛围;项目功能基本判断2：价值;项目功能基本判断结论;纯写字楼ＶＳ公寓式写字楼;开发方向1：酒店;市场案例：东方银座——产权式酒店;开发方向2：酒店式公寓;市场案例：东方华都——城市假日酒店公寓;市场案例：东方华都——城市假日酒店公寓;开发方向3：公寓式写字楼;占地面积：5288.73平米 总建面：51253.42平米 容积率：8.1 楼层：地上31层，地下2层，两座连体（6- 31层为商务公寓） 配套：商务中心、书坊、资讯中心、会议室、培训室 咖啡商务会客厅、健身中心\游泳池、空中花园、宴会厅。 商务公寓： 面积：36-750平米，分隔可自由组合。 原售价：9000元/平米 二手转让价：20层以下11500-12000元/平米，20层以上12500元/平米 租金：低层65-75元/平米，中层10-20层为75-85元/平米，高层为85-95元/平米， 景观差：朝南+10元，朝北-10元。 管理费：3．9元/平米月 配置：四部电梯 客户：科技、建筑设计、装修工程、贸易、IT、电子等;开发方向4：纯写字楼;市场案例：本元大厦——大企业的奢华之选;指标角度：容积率高，地块小 价值角度：景尚雅苑均价8600元/平米，本项目开发公寓价格难以突破　　　　　　10000元/平米，价格存在瓶颈。 客户角度：噪音大，居住舒适度不高，配套不完善，市场可替代产品多 开发角度：只能开发小户型住宅，难以营造小区环境及高档住宅氛围;定位方向研判;;限制性及优势资源转换及利用：“依托周边商务与成熟居住区资源”;报告结构;发展思路;总体设想;参考项目：文博华邸国际大厦;;;参考项目：朝外SOHO;参考项目：勤建商务大厦;勤建商务大厦;THE END THANKS!;附件：;景田片区写字楼;开元大厦;开元大厦租客;中审大厦;中审大厦;青海大厦;青海大厦;青海大厦租客;通业大厦;通业大厦;景田北写字楼特点;客户分析;租金：90-95元/平米。物管+空调：25元 产权：50年，1993-2043 售价：13000元/平米 面积：250-300-400-600-1000-2000平方米。 客户：工行、长城证券、西门子、日立分部、金融系统、广告传媒等公司 电梯：日立牌 供电：两部发电机 通讯：宽频、光纤、ADSL 装修：外立面玻璃幕墙，大堂及公共地面为大理石 娱乐商业配套：网球场、蓝球场、游泳池、酒店、银行等;租金：60-70元/平米。物管+空调：18元 售价：12000元/平米 客户：商报自用，部分传媒、文艺等公司 面积：100-200-300-500-1000平方米。 产权：50年，1998-2048 电梯：14台世界品牌（日本三菱）高速电梯，6台奥的斯扶梯 供电：两回路市电供电，并备有二台进口发电机组 消防：火灾自动报警及灭火系统以及防盗保安系统实现完全电脑管理，专人值班，24小时有保安人员严格值勤 采暖：全空间的水冷集中式空调系统 通讯：全数字的自动程控交换机和办公自动化系统，实现电话直通世界??地并确保信息化办公;租金：80元左右/平米。物管+空调：25元 售价：11000元/平米 面积：60-130-300-500-1300平米 客户：贸易、装饰行业 电梯：OTIS牌； 通讯：宽频、光纤、ADSL、DDN 装修：外立面玻璃幕墙及钛属铝板，大堂地面为美国灰麻花岗岩，墙面：美国灰麻花岗岩配局部不锈钢，公共地面为瓦砖（防滑） 娱乐商业配套：网球场、蓝球场、游泳池、酒店、银行等;租金：60-65元/平米。 物管：6元，分体式空调 售价：10000元/平米 面积：50-100-150-200-300-500-1000平米 年限：70年，1994-2064 客户：贸易公司，进出口公司。 卫生间：配备国产坐便器，洗手盒、淋浴头，地面铺地砖，墙面贴瓷片；顶棚为吊顶； 供气：设管道燃气接口； 通讯:每户设有线电视接品，电话线插座及宽频网插座，配访客对讲系统;租金：50-60元/平米。物管+空调：13.5元 售价：8000元/平米 年限：50年，1993-2043 客户：金融、证券