星彦地产2010年10月中心深圳松岗项目定位策划报告.ppt

每个地方都有自己的标志;松岗项目定位策划报告;目录：;项目认识：技术指标;南面临东方大道，路面宽，现整修中;地块北高南低，坡度较大;东、南两面临干道，形象佳;交通四通八达，高速干线快速连接市区;位于松岗核心区，市政配套齐全;商业配套较全，但档次不高;生活配套齐，居家氛围浓;优势; 通过项目分析可知，本案为城市中心的大型综合体项目，涵盖居住、商业、办公、酒店四大功能，项目优势相当明显，本案开发的一个重要课题是：;宏观环境： 区域带动： 区域前景：;宏观环境：新政解读;宏观环境：新政解读;我们认为，对房地产行业的认知，需要兼具宏观视野和微观经验。 当前全球金融危机并未过去，各国经济复苏步伐放缓，汇率战、贸易战已经出现明显的苗头，以美国为首的多个国家强压人民币升值，热钱亦已开始行动直指中国房地产，而国内通货膨胀预期日趋增强，房地产投资需求正在大量激发，在此背景下严防和对冲资产泡沫的风险，已成为中国政府的重中之重。 因此，此次新国五条的关键落足点在于控制需求，与新国十条不同的是这一政策不仅控制投机投资寻求，还对刚需进行了抑制，将首次置业的首付比例调整到30%，减少金融杠杆的作用。 此次调控的意义不仅在于房地产内部，也不仅在于民生和公平的范畴，而是一个更宏观、更重要，关系国家大势的重要举措，其决心和力度不容置疑。;从新国十条和新国五条出台的速度和背景看，都具有一个明显的特征，就是在传统热销期关键时间窗口的前夕出台，调控手法由以前的事后补救，事后调整，转变为提前主动出击，动态调整，预计未来调控依然会采取这种方式，政策推出的速度比市场预期的要快半拍。;此次严厉的地产调控背景与2007年不同，2007年决策层主要担心经济过热，货币政策坚定从紧，而当前在复杂的经济局势面前，对经济增速放缓依然有所担忧，大的宏观政策依然将保持刺激的状态，尤其是货币政策依然适度宽松，利率依然保持低水平，整体资金面不会受创，政策的调控只是针对房地产的结构管控。;此次严厉的地产调控背景亦与2008年不同。2008年全球金融危??使得人人自危，对国家和城市经济发展前景的过度担忧，击溃了购置房地产的信心底线，造成房价超跌。而当前上一轮大规模的经济刺激计划形成了众多的规划利好、建设利好，人们对所在城市的发展信心坚定，房地产消费信心也得到了有力的支撑。;星彦观点：此次政策打击面广、打击力度大，除90平米以上首套、深户第二套外其他购买力均受到了进一步的强力抑制，尤其是本地多次置业的实力买家和外地投资客被彻底封杀，整体需求被人为的急剧萎缩，市场销售短期将遭受巨大压力。 ;;星彦观点：市场各类项目均普遍受到打击，其中针对多次置业的高端项目和投资型项目，直接面临客户突然消失的冲击，90平方米以下产品由于有首次置业和首次改善刚需的支撑，受到的冲击相对较小，但也需面对客户转型的课题，暂时放弃对多次置业的实力客户的吸引，转而直面经济实力相对较弱的刚需群体。 ;星彦观点： 由于整体宏观环境依然宽松，资金流动性依然强劲，加之城市建设的众多利好，消费者购房保值增值的冲动心态依然存在，封住一个出口，必然向其他出口流动； 限购后预计会造成投资的分散化，预计实力投资客的资金将部分向写字楼和商业流动，形成写字楼和商业的市场机会，而一般投资需求将向深圳周边城市流动，带来周边城市项目的市场机会; 另外，值得关注的是目前的政策是以堵为主的手法，而资金的源头问题（缺乏投资途径）没有解决，一旦临时性限购政策取消，市场将形成新一波向上的动力。;星彦观点： 市场短期将受到严重打击，入市需求量急剧萎缩，销售压力巨大；但由于城市发展的良好预期，以及资金流动性依然较为充足，房价将得到一定的支撑，不会出现大幅向下的局面，但在销售压力下，优惠及促销将大面积出现。预计这一局面可能维持半年甚至更长的时间。 需提醒的是，未来在人民币升值、通胀预期以及城市建设利好的推动下，受限需求极有可能“曲线入市”，使市场得以恢复。 另外，由于众多利空和利好因素的交杂和更替，市场短周期波动可能成为一种常态。 ; 土地供应减少，未来推货缩量，市场机会凸显 整体信贷缩量，对中小开发商资金要求更高 支付能力强的客源争夺将日趋白热化 “物业税”的政策举措将对未来市场将带来较大冲击 政府加强监管力度，对开发商系统化、正规化要求增强;深圳关内因土地资源紧缺，城市发展空间受限。;区域带动：区域借鉴：科技园快速发展，宝安、西乡承接其部分居住、消费功能;前海升级为国家级开发区;扩关前：;至2011年年中，地铁1至5号线基本通车运行 深圳地铁网络初步完成; 前海中心的确定将大大提升宝安区域的发展速度，辐射力不断加大 宝安中心区及光明新区的规划利好将带动松岗的发展，同时带来各项需求 特区一体化使关内快速发展的速度延伸至松岗 交通的改变将改变松岗