星彦地产2005年成都中心花样年蓉动力项目前期定位报告.pdf

花样年·成都蓉动力项目前期定位报告 花样年·成都蓉动力项目 前期定位报告 星彦顾字【2005】G1201 花样年·成都蓉动力项目前期定位报告 致委托方函 深圳市花样年投资发展有限公司： 承蒙信任，我们非常荣幸地提交我司——深圳市星彦地产顾问有限公司对于贵公 司委托的“成都蓉动力项目”的定位建议，根据委托方要求，现提交《成都蓉动力 项目前期定位报告》，谨供贵公司本项目投资决策参考。 我们的报告是秉承谨慎和负责的态度，在所占有资源和委托方沟通的基础上，结 合我司多年的专业经验和详尽的市场调查研究而完成的。由于时间和占有资料的 限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为贵公 司提供有价值的顾问意见！ 我们必须说明： 一 房地产业是地域性极强的行业，并对宏观经济及政策敏感度较高，顾问报告 中所形成的结论和建议均未考虑市场、政策以及其他不可抗力方面发生重大变故 之因素。 二 本顾问报告仅为成都蓉动力项目提供参考依据之用，不对其他用途负责。 三 顾问报告中所引用数据和运用方法均出自公开出版刊物、相关网站和我司基 础数据库，我们均认为来源真实可靠。 四 顾问报告中部分假设条件和数据采用了委托方和我司充分沟通之结论，我们 认为贵我双方诚实可信。 专此送达，顺颂商祺！ 深圳市星彦地产顾问有限公司 投资顾问中心发展顾问部 二00 五年十二月八日 花样年·成都蓉动力项目前期定位报告 目 录 第一部分 住宅篇 一 成都市高层住宅发展历程与分布特征2 1.1 成都市高层住宅发展历史回顾2 1.2 成都市高层住宅开发特征5 二 东城住宅市场研究 11 2.1 东城住宅发展分析11 2.2 现有住宅开发板块分布特点14 2.3 未来竞争格局18 2.4 客户特征分析20 2.5 小结21 三 项目解析23 3.1 区域特性23 3.2 周边环境及配套24 3.3 交通条件25 3.4 指标条件26 3.5 片区项目对比26 3.6 小结28 四 市场定位及开发策略30 4.1 项目市场定位30 4.2 项目开发策略32 五 客户定位35 5.1 客户区域来源35 5.2 一期潜在客户特征描述38 六 产品定位42 6.1 产品概念定位42 6.2 户型定位42 6.3 建筑规划建议46 七 价格定位57 7.1 一期价格定位57 7.2 后期价格预测61 花样年·成都蓉动力项目前期定位报告 第二部分 商业篇 一 成都市商业市场总体概况67 1.1 成都市总体商业层次划分67 1.2 成都市大型商业68 1.3 成都市大型商业与商业层次的关系70 1.4 成都市零售企业需求与商业地产供应70 1.5 成都市商铺71 1.6 结论74 二 成都市城东商业调查分析75 2.1 城东区域现有商圈分析75 2.2 城东区域在经营大型商业78 2.3 城东区域商铺情况81 2.4 小结83 三 社区型商圈确定85 3.1 项目区域商圈界定85 3.2 项目区域商圈与城东商圈关系85 3.3 商圈内商业面积确定86