房地产估价-市场比较法.ppt

第三章房地产估价方法之一 市场比较法 一、概 念 所谓市场比较法，就是将估价对象与近期内已经发生交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。 这里的“类似房地产”，是指在所处地区、用途、建筑结构等方面，与估价对象相似的房地产。 二、理论依据 替代原理 根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；相同类型、具有替代关系的商品之间，由于其价格相互牵制而趋于一致。 三、基本公式 采用市场比较法评估房地产的价格需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正。依据实际中比较条件的不同，可有直接比较修正和间接比较修正。 估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 四、适用范围及特点 (一)特点： 1、具有现实性，有较强的说服力； 2、在非正常情况下，比准价格往往偏离收益价格； 3、要求估价人员具有较高的素质 (二)适用范围： 从地区来看，市场比较法主要用于房地产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。从估价对象来看，主要适用于交易性房地产。 五、估价步骤 (一)、搜集交易实例 交易实例的搜集途径（怎么搜集） 交易实例的搜集内容（搜集什么）