论中国市场经济下的房地产发展完成.doc

论中国市场经济下的房地产发展 引言：近年来，我国房地产开发随着市场经济的快速发展，已经成为一项重要的经济产业。房地产带来的经济利益逐年增加，在国民经济发展中的带动作用日益明显。而随着我国房地产的过快发展，作为老百姓“衣食住行”中的住宅，房价也逐年增高，同时，我国贫富差距二元化的进一步拉大，房价的增长，直接影响到我国普通居民的生活质量与幸福指数。所以，房地产产业的健康发展，关系到我国国民经济的持续稳定发展。 房地产的市场需求 第六次全国人口普查结果显示，居住在城镇的人口为66557万人，占总人口的49.68%，居住在乡村的人口为67415万人，占50.32%。同2000年人口普查相比，城镇人口比重上升13.46个百分点。随着我国改革开放，人均生活水平不断提高，城市人均住宅面积从1978年的6.7平方米增加到了2009年的32.4平方米，并将继续增加。根据市场分析，房地产市场需求增加有如下原因： 1、城乡发展的加快，城市面的的扩张，必然导致了城市对房地的需求。 2、面对我国居民对住房的量与面积的需求逐年增加，增加了城市对房地的刚性需求。 3、随着人民生活水平的提高，人均GDP的不断增长，提高了民众的收入水平与支付能力。房屋作为老百姓长久并固定的居住之所，成为首要购买对象，增加了对房地的需求。 4、由于房地具有保值、增值的特点，随着近些年来我国储蓄利率的降低，居民投资意识上升，将房屋作为一种财产储存用以转让、出租，也导致了房地的流动性增加与需求的增长。 5、随着房地需求的增多，价格的上涨，导致消费者存在“早买少亏，晚买多赔”的意识，刺激了消费者对房屋的购买，也增加了对房地的需求。 6、个人住房贷款的迅速发展，使踏入社会的80、90后的消费者拥有了购房机会，成为大多居民购房的首选付款方式，也成为保证房地产市场需求的重要原因之一。 综上所述，房地产的迅速发展，与我国特殊背景下市场经济的需求有着密不可分的联系。 房地产的市场供给 房地产的市场供给主要受土地供给和经济供给两大因素的影响，土地供应完全处于国家垄断状态，房地产开发商只能租赁土地使用权，也是属于自然供给的一部分，是有限的，也是刚性的. 经济供给是指在自然供给基础上土地的开发利用和多种用途的互相转换。土地的经济供给，由于受自然供给刚性的制约，其弹性也是不足的。近年来，国家在房地长开发上投入的资金越来越多，也就是说，近年来，房地长的经济供给上相对充足。 房地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产。通常也称其为房地产上市量，其主要部分是现房，也包括已经具备预售条件的期房。房地产的现实供给是房地产供给的主导和基本层次，它是房地产供给方行为状态，并不等于房地产商品价值的实现。房地产商品价值的实现取决于供给和需求的统一。 储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市。这是生产者的主动商业行为，与人们说的空置房是有区别的，空置房主要是指生产者想出售而一时出售不了的房地产商品。 潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品。 随着社会的发展，房地产供给的源头也越来越多，在当前社会的房地产主要供给来源有： 1、城市的扩建和乡村城镇化的推进，加大了对当地的房地产的开发，从而增加了市场上房地产的供给。 2、在市场上房地产价格上涨时，投机房地产的商人乘机出售房屋，也加大了房地产的市场供给。 3、随着房地产业的蓬勃发张，越来越多的商人注意到房地产中的高额利润从而投入到房地产开发之中，为房地产商品增加起到了催化剂的作用。 4、社会生活水平的日益提高，二手房的市场也在逐渐扩大，随着越来越多的二手房的上市，房地产的产源进一步增多。 5、之前未曾销售出去的空置房也是当年房地产商品的重要源头之一。 三．房地产的供求关系 3.1 房地产市场特征 1、房地产的使用特征，所谓“衣食住行”四者，其中住房就是四特征之一的“住”，住房不像其它生活必需品需要用完后继续得购买，它的使用寿命是很长的，因此其购买的频率是相当的低。 2、房地产的价值特征，一般对于一套房子而言，它的价值是很高的，可以住十年、几十年，甚至，一个家庭的存在可能就只购买一套住房。 3、房地产供给的稀缺性，房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。 4、房地产的不完全开发性，由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的