西河镇项目论证.doc

西河镇项目市场情况 中铁瑞城置业营销管理部 二○一○年四月十八日 目次 总结 3 一、 地块区位 6 二、 地块片区情况介绍 6 三、 研究片区界定 7 四、 片区市场研究 9 总结 注：本研究未考虑国地置业4000亩盘的数据，因为该盘自07年拿地以来就没有启动过。 区位 灵龙路和成洛大道之间的地块实际上就是十陵镇，宣传资料上的区位标注有误，据多方考证，实际上该地块位于“西河镇”，西河镇政府以东约1公里。该区域呈“梯形”南边东西走向长约1.3km，南北走向“高”约0.9km，北边东西走向约1km,面积约1km2。 该区域位于成洛大道以北，地铁4号线终点“西河镇”以东约1公里。 以西300米为西江河，距三环路约8.5km，距绕城高速约3.6km； 以南为成洛大道，街斜面为九峰汽配城； 北距城南高速约3km，东距洛带古镇约8km。 交通状况：219路公交 从上图可以看出，地块距离西河镇约1km，地块以西为目前已有的聚居区“天平村”，主要有报废机动车专营公司，汽车镀膜厂，各种小配件厂，大运汽车集团，川德交通机械厂。其余地块均为村民聚居地，配套相对匮乏且落后。 交通情况：紧邻成都地铁4号线终点站约1km，成洛大道。 总的说来，目前配套情况和区域成熟情况远远不及十陵镇（龙锦湾所在地），距离东方美宸和龙博御景也有一定的差距。 研究范围界定：在研究的过程中，笔者发现在西河镇周围约30Km2的范围内只有3个小开发楼盘“龙锦湾”，该盘占地仅13.17亩，总建面7.57万㎡；“东方美宸”盘占地仅52亩，总建面10.97万㎡；“龙博御景”盘占地仅48.84亩，总建面13.66万㎡。为此不得不扩大研究范围到，成龙大道以北，城南高速以南，东三环沿线，绕城高速以东5km内。详见下图： 在整个区域内，分布着16个在售楼盘，和一些品牌开发商，有万科、恒大、鑫苑置业、囯嘉地产、国地置业。这些楼盘主要沿三环路、成龙大道和成洛大道分布。按照地域又可以划分为三个区域：区域一，三环路附近；区域二，成龙大道沿线；区域三，成洛大道沿线。（在此特别之处，对本地块影响最大的区域是“区域三”，其他区域的价格进作为参考） 区域一和区域二共有6个占地规模200亩以上的大盘，4个300亩以上大盘，区域三只有小盘。三个区域占地规模大于300亩的楼盘，为片区开发楼盘总占地规模的60%以上。区域一和区域二的楼盘开发体量基本上都在40万平米以上，大于25万方的大盘占片区总开发规模的90%左右，说明研究大范围片区开发强度主要集中于大盘，但是区域三的开发尚处于非品牌开发商的小盘阶段，为非主流开发区域； 容积率：区域一的容积率保持在4以上，区域二的容积率（除龙城一号）保持在2-4之间，区域三的容积率保持在3-4.5之间，从规划部门了解到本地块的控制性详细规划尚未出炉，不过依照相关资料相关资料确定该地块的容积率为3.5； 绿化率根据自身的情况不同，在20%-60%之间，主要集中在30%-40%； 建筑形态：除龙城一号、万科·魅力之城、恒禾皇冠国际社区有多层洋房，尚东美林、万科·魅力之城、华都美林湾、恒大绿洲有11层小高层，其余楼盘均为高层，所以该片区楼盘以高层为主； 产品面积段：根据不同的楼盘和产品定位，该区域几乎涵盖了33-250㎡的所有面积段，主要是根据自身的产品定位有所不同。区域三的产品面积主要集中在67-131㎡。大盘往往由于产品形态丰富，其涵盖的面积段较为广泛，如万科魅力之城、蓝谷地；部分低密度大盘，如龙城一号、恒禾皇冠国际社区其定位相对高端，产品形态相对统一，产品面积段相对集中于较大的区间；四海逸家主要定位于高端客户，因此面积段很大，报建面积85-125㎡，实际为200-250㎡；锦江城市花园和鑫苑名家主要定位于首置客户，因此面积段集中偏小。 客户情况：由于楼盘自身的定位不一样，客户群因此不同。区域一汇集着首置客户到投资客等不同定位的客户群，区域二除合能·四季映像以外，以改善型客户为主。区域三以小面积段低总价产品为主，主要吸引首置客户，且客户主要来源于城东和镇上居民； 成交价格走势：该片区价格整体走势除少数楼盘的特殊原因偏离较大，其余均与成都市的走势基本一致，较12个月以前大约上涨30%左右。目前，除万科·魅力之城和四海逸家以外，区域一的均价为5200-6200；除合能·四季映像以外区域二成交均价为5200-6700；区域三的均价为3700-3900（暂不考虑龙锦湾），由于体量较小，备案价格滞后等因素致使该区域价格的平均年度环比涨幅在10%以内； 09年3月以来的成交和目前的存量情况（拿预售证的存量） 区域 消化量（㎡） 存量（㎡） 区域一 858250 104360 区域二 423706 171556 区域三 53750 21561 合计1335706.89 29747