中原2012年03月广州农地林大厦整体营销策略整合方案.ppt

农林大厦 整体营销策略整合方案;*;１、广州写字楼市场分析;写字楼市场分析：;写字楼市场分析：;写字楼市场分析：;写字楼市场分析：;写字楼市场分析：;２、广州在售重点公寓项目分析;广州重点在售公寓项目概况一览;所在区域;项目基本资料;项目基本资料;金润·铂宫——装修标准清单及样板房效果图;金润·铂宫——2011年6月至今网签数据分析;金润·铂宫——销售模式、现状及客户分析;项目基本资料;正佳·东方国际——装修标准清单及样板房效果图;正佳·东方国际——2011年6月至今网签数据分析;正佳·东方国际——销售模式、现状及客户分析;瑞安·创逸——不限购公寓户型图及样板房实景 ;瑞安·创逸——2011年6月至今网签数据分析;瑞安·创逸——销售现状及客户分析;项目基本资料;合生广场——装修标准清单及样板房效果图;合生广场——2011年6月至今网签数据分析;合生广场——销售现状及客户分析;项目基本资料;财富世纪广场——装修标准清单及样板房效果图;财富世纪广场——销售现状及客户分析;项目基本资料;敏捷·上城国际——小户型户型图及样板房实景;敏捷·上城国际——2011年6月至今网签数据分析;敏捷·上城国际——销售现状及客户分析;佳润临江上品;佳润·临江上品——样板房效果图;佳润·临江上品——2011年6月至今网签数据分析;佳润·临江上品——销售现状及客户分析;所在区域;4、市场总结; 2011年全国楼市遇冷，但写字楼不受限购的影响，租金不受政府管制，吸引了众多投资的目光。2011年广州写字楼无论是在销售和出租上都持续走旺，售价、租金大幅上扬。 值得注意的是，2011年商住性质公寓成交宗数几乎是办公物业的一倍（客户考虑到办公性质的公寓物业相对来说户型面积较小，总价低，投资门槛低，回报率更高）公寓物业市场热度可见一斑。 由此不难发现，商住性质的公寓近年来更受各类客户（投资及自住）的追捧。 ;二、项目分析;S优势;项目四至环境分析;项目周边商业及住宅环境解析;好又多;楼盘名称;启示;三、项目定位;1、项目定位前思考;面对项目区域内的楼市现状及周边环境，我们该选择如何去打造本案？;2、项目整体定位;鉴于前面对市场的分析（写字楼供应量大、单价低、消化慢） 本案的整体定位为：;广州公寓的发展大致分两个阶段： 第一阶段：上世纪90年代为“服务式公寓”的起步阶段。 多集中在旧交易会（流花路）、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。 代表之一：富城花苑。 第二阶段：2000年至今“商务＋服务公寓”发展阶段。 主要集中在天河北、珠江新城CBD中心区。 代表之一：新大厦。;为什么客户看好酒店式公寓？ ;名称;户型;户型;户型;广州酒店式公寓对比其他城市成熟度相对落后，但是这也给我们提供了市场空白的发展机遇。 本案定义为酒店式公寓，投资方面上（不管未来日租、月租、自住甚至办公）都是较好的选择。;3、项目定位支撑;酒店式公寓;*;;3、酒店式公寓产品建议;3、酒店式公寓产品建议;洽谈厅;３、酒店式公寓产品建议;3、酒店式公寓产品建议;3、酒店式公寓产品建议;引入知名服务机构，提升产品价值; 此外，此公寓还提供保姆服务、客房服务、每日早餐等等，并配有会议室、健身房、桑拿等综合性设施。所有公寓只租不卖，一套单间的月租金大约在1.2万元左右、一套130㎡三房套间月租金3万元，两房月租金2.6~2.8万元。 ;人流动线1：由农林下路进入;5、酒店式公寓销售功能建议;5、酒店式公寓销售功能建议;二、酒店功能定位;三、商业部分定位建议;1、商业部分定位建议;首层品牌时尚店;2层餐饮配套;将三楼全层打造为主题休闲娱乐配套;SPA休闲配套;四、销售策略;广告公司确定; 如何展现形象与品质，突显竞争优势？;必要展示1：销售中心;样板房：不同面积的样板房的对外开放。; 在合理控制投资成本的前提下，为提升物业的质素和增加项目卖点，在客户能真实感受的地方投入实效的智能化设备，如设立一卡通门禁系统、电视监控系统、车库进出管理系统、公寓住户可视对讲系统。;必要展示4：物管及品牌;;项目整体推广部署;;;产品新闻发报会;;;客户资源整合、拓宽宣传渠道;;;;现场 报纸 公关 户外 电视 宣传资料〔楼书等〕;推广途径;品牌核心;推广途径; 如未能成功引入国际星级酒店进驻，中原建议引入国际知名品牌物业管理公司。虽对项目提高知名度的力度较国际星级酒店弱，但也能引起市场的关注度。为项目拔高定位，也有一定的促进作用。;一、开盘时间建议;改变以往售楼部仅作为销楼签约的传统看法 全面提升环境质素和人员服务水平 引入酒店式的接待规格和现场管理（如接待手法、音乐、饮品等等），使消费者进入后感受到高档次的服务??平，全面提升项目品牌形象