中原2012年3月广州敏降剌地产大石飞龙世界项目地块前期策划报告.ppt

敏捷地产大石飞龙世界项目地块前期策划报告; 本市场调查执行及研究方案由公司项目一部项目专案组统筹完成，并集结了公司以下各资源部门为贵司提供最为精准、时实的市场咨讯，谨呈本案作为研究成果以期能为项目的后续开发提供有效、准确的市场参考。; 经我司充分理解贵司合同拟定的市场调研报告要求和与贵司项目相关负责人初步沟通的市场研究重点方向，确立本次市场调查研究主要锁定在区域范围内的市场供需细分情况了解，基于此我司分为以下各大部分开展本次市场调查和形成本次市场调查研究报告。; 第一部分：宏观经济数据及城市规划发展分析 第二部分：项目所在区域楼市环境分析 第三部分：番禺区未来楼市供销分析 第四部分：区域楼市环境回顾与总结;宏观经济数据及城市规划分析;区域宏观经济数据分析;广州-番禺城市规划发展分析;城市空间规划发展更加广阔； 以万博-汉溪长隆为中心，打造华南新城商业CBD； 亚洲最大的综合性交通枢纽中心-广州南站的落成；;项目所在区域市场环境分析;项目所在区域楼市概况; 供货主要集中在华南板块，及亚运板块，各占总供应量的40%左右； 市桥南板块基本趋于饱和，大多住宅项目地块推迟了开发进度； 市桥板块基本没有地块可开发，近两年供货量占比2%左右； 受国家宏观调控政策的影响，番禺区从近几年住宅整体供货趋于保守。;番禺区2011年洋房供应与成交总面积对比分析;番禺区2011年洋房供应与成交情况对比分析;成交最活跃是70-120平米总价在70-180万之间的产品，其次表现较为突出的是150-180平米，总价在200-300万之间的舒适型产品;华南-市桥板块洋房楼市分析;华南-市桥板块楼市分析;;市桥板块由于项目小，供应量少，对广州市场扩展稍弱，客户主要集中在周边区域；华南板块由于教育配套缺乏，不少急需教育配套的客户被吸引至市桥板块。;华南-市桥板块客户喜好分析;市桥南-亚运板块洋房楼市分析;市桥南-亚运板块楼市分析;亚运板块客户主要以石楼、石碁本地客户为主；广州客户和外省人士因该板块价格优势吸引前来置业；番禺其他客户认为该板块位置较偏，多数为当地居民在该板块置业；亚运板块由于刚刚发展起步，在客源结构方面吸引了大批首次置业的周边地缘型客。;客户喜好什么？;番禺区别墅市场分析;别墅产品以联排及双拼为主（少量独立别墅），主力面积段在350-500㎡； 市桥南板块别墅的均价20000元/㎡，华南板块别墅均价25000-35000元/㎡，以市桥南水韵蓝湾产品性价比最高； 总价跨度大，从350多万-3000万均有，但主力总价段在600-1500万。;据2011年别墅成交数据显示，万科红郡最为活跃，全年累计成交64套，平均月成交在5套左右；而年底推出的金山谷新一期别墅组团，据监测到目前为止累计成交不足15套，区域别墅市场情况一般;调控下，一线城市的住宅性质的别墅产品受影响最为明显； 番禺区内在售别墅楼盘，除万科红郡（双拼及独立别墅）成交量价齐稳外，其他项目都较为淡； 在售别墅产品面积大、总价高，但是产品基本为多联排； 别墅产品缺乏创新；;别墅客户流向 目前番禺的别墅货量不多，主要集中在华南板块：雅居乐·剑桥郡、招商·金山谷、万科红郡；客户基本以广州高端层次白领（工作在珠江新城或天河周边）及早期的番禺原居民为主。 别墅客户分析 华南板块别墅客户基本以自住为主，并非一般意义的度假型别墅，各个项目为突出项目的“城央别墅”概念，重点突出项目的便捷交通、成熟配套等方面。;项目区域商业市场分析;项目地块所在区域主要有三大商圈，分别是：市桥商圈、万博中心商圈和大石商圈。其中市桥商圈是已发展成熟的番禺旧商业中心，万博商圈则是近几年崛起并有较高商业定位的新晋商圈，相比之下，相对落后大石商圈略显尴尬，商业配套欠缺，档次也不高。;市桥商圈整体概况;万博商圈概况：万博中心位于广州市区与番禺传统中心区之间，华南板块的中心，在广州新城市中轴线(广州火车东站一天河城一珠江新城)的延伸线上，是地铁三号线发展轴上的重要节点，周边聚集了广州各大知名高端楼盘。万博中心商圈辐射范围涵盖市桥、大石、钟村、南村、洛溪及沙溪等，总面积14.7平方公里。;大石商圈整体概况;周边大型社区如华碧、锦绣香江、雅居乐、祈福、南奥等拥有较为大型和成熟商业配套。主流租金约为80—145元/平方米/月，少有放卖，其中部分社区商业街统一经营；;区域内各商圈的局域性明显，不能作为本项目优势商业资源利用； 本项目需要打造具有自身特色的综合性商业配套，不仅能满足项目业主的需求，还能吸引周边的居民前来消费；;番禺区未来楼市供应量分析;各板块土地储备及出让分析;番禺区各板块在售楼盘及待售货量未来供应量统计分析;在售重点楼盘剩余货量户型及供应量统计分析;2011年在售热点楼盘剩余货量约8000套，最多的是亚运板块约400