中原2007年呼和浩特小地厂库伦地块开发运营思路.ppt

呼和浩特小厂库伦地块开发运营思路 一、宏观市场 历年GDP 近年来区域经济发展迅速，年均增长25%以上 历年人均可支配收入 居民收入明显改善，购买力增强。 历年招商引资 招商引资效果显著，为区域发展注入活力 二、房地产市场 房地产市场概况 2006年呼和浩特房地产开发投资50.16亿元，同比增长43.91%；占全社会固定投资总额的11.09%（截止11月）。 住宅完成投资32.79亿元，占房地产开发投资的65.38%， 办公楼完成投资3.26亿元，比上年下降11.65%； 商业营业用房完成投资9.77亿元，比上年增长61.%。 2006年呼和浩特商品房竣工面积122.9万平方米，比上年同期下降19.38%，其中住宅竣工面积86.37万平方米，比上年同期下降18.23%。 2005-2006销售量对比 2006年销售量放大，改善需求体现明显。 2006年商品住宅均价2729元／m2，同比增长13.7%。 二级市场总体销售情况 2006年呼和浩特商品房竣工面积122.9万平方米，比上年同期下降19.38% 其中住宅竣工面积86.37万平方米，比上年同期下降18.23%。 商品房销售面积143.47万平方米，其中商品住宅销售面积为118.62万平方米。 2006年商品住房销售情况 商品房供求结构问题 目前市场上供应的商品住宅120平米以上户型，占销售面积的33.28%，90 平米以下中小户型的占销售面积的35.64%，100-120 M2的占17.93%。 2006年批准预售的商品住宅中120 平米以上的占56.35%，比2005年增加32%；100-120 平米的占17.52%，比05年减少5.08%；100 平米以下的占26.14%，比05年底减少了27.57%，而登记销售100 M2以下的仅占48.8%。 国家政策对住宅市场结构的调整没有到位，大部分在建住宅项目在产品上没有真正调整。 土地开发情况 2006年全市完成开发土地面积228.63万平方米，同比增长123.62%；本年购置土地面积370.56万平方米，同比增长40.1%；土地开发投资3.6亿元，同比增长121.85%。 四、讨号板地块分析 呼市本地高收入人群 投资型客群 旗县干部养老型 周边区域改善性人群 外地来呼市短期居住人员 五、地块运营思路 地块操作整体营思路 地块操作整体营思路 考虑区位条件、充分利用周边资源 周边新建住宅 绿色景观公园 自治区政府办公区 毗邻内蒙最密集的高教区 人文、景观、配套、教育综合提升地块价值 地块操作整体营思路 合理规划，各类型物业互协互动 避免城市外围大地块、大组团开发中所常见的缺乏配套、导致人气不足、早期业主生活不便、后期销售受阻、区域价值难以提升的经验教训。 通过住宅、商业、教育地块的有序开发，达到功能互补、快速形成高档居住板块之效果。 地块操作整体营思路 有步骤开发，控制开发实力 通过土地的转让，控制进入各组团的开发商实力，平衡开发进度，均衡各项目品质。 保证运营商所制定的整体开发计划的实现。 地块操作整体营思路 政府适量介入，加强规划执行力度 当前呼市房地产开发并不成熟，行业操作尚不规范，为保证整体地块品质，必须借助政府力量，保证大规划的实施。 地块操作整体营思路 整合渠道内外资源，打造发展商品牌知名度、美誉度 目前呼市房地产需求市场对于品牌较为认可，加之今后供应量较大，以及达成地块价值之目的，必须快速、有效建立企业品牌效应。 地块操作整体营思路 思路总结 开发地块同时，控制各开发商实力 ，达到均衡统一 借助自治区70周年大庆宣传，树立在首府的知名度 结合新区建设，定位准确，促进区域持续发展 统一规划管理，维护整体协调发展 控制开发节凑，协调区域持续发展 思路总结 开发地块同时，控制各开发商实力 ，达到均衡统一 借助自治区70周年大庆宣传，树立在首府的知名度 结合新区建设，定位准确，促进区域持续发展 统一规划管理，维护整体协调发展 控制开发节凑，协调区域持续发展 地块成本、利润分析 本项目拿地成本接近100万元/亩，从讨号板区域发展潜力来看，该区域土地价格未来两年内有望升至150万元/亩以上。 从目前构成呼市地产开发的各项成本以及相关税费，本项目毛利润有望达到30-40%。 本项目开发成本主要包括地价、建安成本、相关税费、管理费用以及其它不可预见支出。 受资金周转率以及资金链的稳健要求，本项目宜于采用滚动式开发，同时涉及一、二级市场运作。 地块投资风险分析 未来市场供大于求，市场竞争进一步加剧，利润预期有可能降低。 房地产受调控政策影响较为直接，对于企业的资金运作能力及操盘水平提出更高要求。 本项目占地规模较大，开发周期较长，并可能同时涉及一、二级市场运作，对于企业的资源整合能力及基