深圳高尔夫大厦营销策地划.docVIP

高尔夫大厦营销推广案 目前深圳楼市现状 目前深圳市房地产市场总体运行平稳，房地产用地出让量持续下降，房地产开发投资额略有减少，开发规模有所增长，现楼空置量继续回落。本年度上半年商品住宅市场整体乐观，共完成开发投资73.12亿元，同比增加6.3%；施工面积为1246.16万m2，m2, 同比增长17.3%, 实现销售收入65.25亿元, 同比增长33.2%，上半年现楼空置面积148.02万m2，比上季减少6.9万m2。写字楼方面形势却不喜人，上半年写字楼土出让主要集中在罗湖、南山两地，福田区只有0.3万m2, 上半年开发投资2.74亿元, 同比减少44.5%, 销售面积也不及去年同期, 上半年共售出3.32万m2, 同比减少46.7%, 空置面积为54.99万m2, 同比增长50.9%,较上季末略有增加。商服物业市场类似写字楼形势，投资开发有所减少，空置有所增加，不同的是销售面积略有增加，上半年共售出商服用房9.93万m2 ，同比增长1.30%。 目前商品住宅市场，市场焦点多聚于福田、南山、布吉等；写字楼、商服物业由于积压、推出数量的不容乐观，相信尚需较长一段时间的消化。 农科中心片区市场现状 （一）片区概况 本项目位于深南大道与农园路交汇处，地处福田区农科中心，该片区位于深圳市中心区与华侨城旅游区之间的缓冲地带，范围界定是深南大道以北，侨香路以南，农林路以东，香蜜湖路以西，规划总用地面积为192.3公顷。根据用地性质，片区的主要功能定位为居住、商业和园艺。农科中心区正处于快速成长又未成熟的阶段，公共配套设施与规划数量相差甚远，按规划要求该片区的公共配套设备有公共停车场、各类球场、学校、邮局、医院、消防站、影剧院、社区服务中心、肉菜市场等，总计有58项，但迄今为止，配套只有少数达到规划指标，其余多有不足，甚至是空白，片区内居民生活仍依赖于竹子林、车公庙等周围成熟社区。总的来说，该片区整体不成型，社区形象欠佳，商业不旺。 (二)片区市场分析 农科中心片区是随着近年深圳城市中心的西移而发展起来的，自1997年以来，商品房项目相继开工、发售，迄今为止商品住宅建设已具备了一定的规模，绝大部分的销售业绩都不错，市场行情比较火爆。片区里集中了几家大型地产商的土地储备，除已建和在建的东海爱地、美地置业、振业集团等几个项目外，港中旅、濠信地产、天安等几家大地产商项目也正在启动或酝酿中。 目前，农科中心片区在售的商品住宅有6个，分别是东海花园二期、香谢里花园、香珠花园二期、翠海花园、荔林苑和香荔花园三期，这些楼盘俱为高层住宅，楼盘风格个性化，美感强，品质高，有异国情调。 以下是在售中的6个商品住宅情况： 项目名称 占地面积 m2 建筑面积 m2 均 价 元/m2 主力户型 销售率 发 展 商 东海二期 ----- 273043 多户型面积 -- 东海联合 香谢里花园 49297.4 160000 8680 4/2、3/2、复式 74% 美地置业公司 香珠二期 9268 42000 6500 3/2、2/2 80% 辰森实业、农科中心 翠海花园 4.3万 17.8万 7000 2/2、3/2、4/2、5/2 深圳振业（集团） 香荔三期 36000 130000 6000 4/2、3/2 75% 创世纪地产、农科园地产 荔林苑 农科园地产 从上表可以看出：第一、销售业绩较好，销售率普遍达到了70%左右；第二、户型多为大户型，以3房2厅和4厅2房的为主，兼顾复式、豪宅超大户，目前100平以下的中小户型已基本售罄，大户型多为在售中，可以看出，中小户型仍受广大置业者欢迎；第三、楼盘档次呈现两极之势，东海花园二期、香榭里花园作为片区统领性楼盘成为第一级，其余个盘属第二级；第四、价格幅度差距较大，但整体价位较高，均价普遍达到了6000元以上，特别是东海花园，价格近万，非一般置业者可以接受。 在配套设施尚未完善，社区尚未成熟的情况下，该片区商品住宅市场能得到较快的发展成长，其中一个原因是有东海花园和香谢里花园起了名牌效应的结果，其高规格高效益带动了片区楼市升温，从多方面提升了片区楼盘的质素和人气，促进了该片区的房地产市场的发展。本项目踞于以上众楼盘优势地域，相信本项目的住宅部分可以迎合市场。 商品住宅市场日渐看好，带动了中心区西部写字楼组团的横空出世。该组团多沿深南大道两侧分布，98年推出的创展中心正式拉开了写字楼大战的序幕，组团中现已投入使用的有天安数码城、泰然工贸园、创展中心、公路枢纽中心，其余的如世贸中心广场、大庆大厦、广州大厦、豪都大厦、江西大厦、江苏大厦、教育大厦等高档写字楼已拔地而起，预计今明两年内，写字楼市场将出现万花竞秀的局面，未来市场前景不容乐观。目前大庆大