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酒店式公寓开发与营销 一、明确四个操作程序： * 第一部分：酒店式公寓开发流程设计； * 第二部分：酒店式公寓功能设计； * 第三部分：酒店式公寓市场竞争策略设计 * 第四部分：酒店式公寓盈利模式解析 说明：酒店式公寓有其特定目标客户群，是夹缝中寻求突破的物业类型。它或者跟谁都不竞争， 或者跟很多物业都是对手。今天我提及的内容，分析了酒店式公寓的设计与推广策略，并 通过案例加以演示。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第一部分：酒店式公寓开发流程设计 酒店式公寓开发流程图 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第一部分：酒店式公寓开发流程设计 步骤A：市场定位 酒店式公寓的硬件设施和服务内容决定于酒店式公寓的定位，而酒店式公寓的定位则决定于 购买或租赁这类物业的用家的需求。投资者群体依托于用家群体，物业不适合用家，也不会有人 投资。在目前东莞市场酒店式公寓不多的情况下，我们就有必要提供更具差异性的产品和服务， 迎合更特殊的用家群体需求，才能羸得市场。 酒店式公寓的用家群体 概分为以下几种： * 海内外常驻东莞的商务机构和其它机构 * 国内及海外常来东莞的商务人员 * 东莞企业 * SOHO族 * 个人或家庭居住生活者 上述用家群体的需求差别较大，一个酒店式公寓项目难以同时满足所有用家群体的需求，若 以满足某一类或相追认的某几类用家群体需求为目标，则可以为他们提供更适宜的产品和服务(例 如偏白领或酒店出租的模式)几年来的发展， 已分化出两大类，一类为侧重居住功能，主要为居 家生活者提供酒店式服务的酒店式公寓；另一类为侧重办公功能，为各类机构或个人提供办公场 所和简单居住条件的酒店式商务公寓。用于居家生活的酒店式公寓又有中大户型和小户型两种， 前者有岗贝金田地产公寓国泰大厦、金河畔新世纪地产，后者有盈锋广场，各自面向不同的需求 群体。各类用家群体的需求不同，面向不同的用家群体，就有不同的功能设置、硬件设施和服务 内容。所以我们的公寓还需要有更明确、更细的市场定位，为市场提供更具差异性、更适合需求 的产品和服务，这样使业主更加满意，我们也能得到更好回报。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第一部分：酒店式公寓开发流程设计 步骤B：需求分析 酒店式公寓的市场需求者主要有以下几类： 1、海内外常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员 国内及海外常驻机构，规模较大，派驻人员较多的，一般有专门的办公和居住场所，二者分 离。作为办公场所，他们可能选择办公楼，商住楼或酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或 居住功能齐全的酒店式公寓，现在一般不会选择酒店，足见东莞外资企业多，有足够的市场空间。 规模小、派驻人员少的海内外驻莞机构往往将居住空间与办公室合为一体，需要的户型面积小， 可选择商住楼或酒店式公寓。实力较强，注重形象的机构更倾向于酒店式公寓。东莞城市升级市场 变化，也是必然趋势。 2、国内及海外商务人员 由于业务关系，国内及海外都有不少商务人员会选择住酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中 购买或租用一套房，以方便居住和办公。由于东莞是一个地级市，我认为产品不宜多，我们锁定客 户群，尽快上马为良策。 3、