厦门小产权项目调研分析doc.ppt

森海丽景 雪梨星光 永同昌·温馨家园 镇海明珠 厦门中富海房地产开发有限公司开发建设，位于镇海路第一医院旁。地段优越，景观资源雄厚，生活、教育、医疗、交通、购物等方面配套极为齐全，堪称老市区楼盘精品。 占地面积：4463m2 ? 总建筑面积：41406m2，体量较小，社区内休闲配套有限将成为美中不足。 项目二手房售价在7000-8000元。该地段位置极佳，部分较好楼层，户型优越等房源售价每平米过万。 针对集体产权项目，必须认清几点： 不能做广告，但可以有售楼部，（网络广告可以适当做） 一般房屋无产权，只有使用权 房屋不带户口，子女不能继承 不能办按揭，没有典当权和抵押权（特殊情况可设定几年分期付款） 价格远低于普通商品房（一般为市场价的35—50%） 个别地方在若干年后适当补交地价，可以有产权证 遇到拆迁会很麻烦，说不清楚 赠送面积大，总价较低，降低消费门槛 免交契税 物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。 针对客户的特殊情况做以下分析： 尽管当地具有一定的消费能力，但是集体产权项目， 所以定价一定要准确。 周边具有较多的竞争项目，市场竞争激烈， 项目规划的别墅产品，符合当地居民习惯自建房的居住观念。 赠送面积多，总价低，降低销售难度。 客户群定位： 客户定位的依据是： 1、弱化无产权所带来的销售影响 2、客户需求吻合产品特征 3、最大限度发挥项目潜在价值 4、有利于精准营销的实施 其客户群体基本是这几类： 1、初次置业者，或者伪二次置业者。比例在50%—70%，即买不起高价房但是又必须买房的那部分人，不排除一部分要做婚房用。 2、养生用途。比例在30%左右。如果集体产权房自身质素较好，比如景观好、居住舒适。老年人用来作为晚年过度的一部分客群。 3、投资客。比例较少。集体产权房价格低，但自身不具备升值空间，只有区域房产的拉升才能带来租金以及二手房价格的升值。 4、灰色用途。比例较少。小产权房因总价低，不排除部分灰色用途。 应对策略： 1.总体经营：以销售为主线，规划具有竞争力的产品，同时在销售难度较大的部分 采用以租带售的方式； 2.规划产品：在规划条件允许的情况下，尽量减少小高层的规划； 3.投资建设：以成本控制为基本原则，避免不必要的投入，如园林及会所不宜大投入，尽量减少地下室的 施工面积； 4.营销推广：（金锁链式直销）根据本项目宣传受限的特殊情况，以及利用客户的关系网，结合相应的激励措施，形成了以口碑传播，亲情关系介绍等渠道完成销售的办法。特点就是效果好，成交率高； 5.其他方面：项目产权尽量向产权商品房方向调整；在无法获得商品房产权的情况下，尽量增加可获独立产权的户数；社区配套以商业及周边配套为基准，在社区内部予以补充，同时能采用民用水电及配套。 价格，是项目的核心卖点； 努力地谈房子，谈生活； 淡化产权问题，转移重心； 强化项目有大产权的，给客户一个交代； 价格低廉（买受人群有限），强调价格，强调居住！ * 厦门小产权地产市场分析 ⊙2013年7月12日 起价7000元/m2 均价10000元/m2 价格情况 地理位置优越，周边配套成熟 ， 具有很强的价格优势 卖点 开盘特价6288元 营销特征 09年4月24日开盘，基本售罄 推盘节奏 准现房呈现 工程进度 两房97.61 三房165.33-170.44 四房186.96 主力户型三房、四房共404间住宅 户型 /产品形态：高层建筑/建筑风格：现代 整体规划 /开发商:厦门鸿煜房地产开发有限公司与中国人民解放军南京军区第二老干部服务处厦门办事处联合开发 /代理商：方阵联盟 /物业公司：厦门厚德行物业有限公司 开发团队 /占地13958m2/建筑面积84297m2/容积率5.1/绿化率35.5% 规模 /地址:浦南片区建发时尚国际项目后侧 /售楼电话：0592-5936060、5936161 项目地址/售楼电话 厦门岛内集体产权案例借鉴 森海丽景 厦门鸿煜房地产开发有限公司与中国人民解放军南京军区第二老干部服务处厦门办事处联合开发 。位居浦南片区建发时尚国际项目后侧，东坪山森林公园南侧的半山，紧临火车站商圈及富山商圈两大商圈。 地理位置优越，7层以下房源已基本售罄，销售均价100000元/m2。 本项目占地面积为13958.49㎡，总建筑面积为84297.1㎡，其中地上建筑面积为：71130㎡。由两幢小高层（19层）和一幢高层（30层）电梯房组成，其中一幢是四星级酒店，2009年元月投入使用；主力户型有97～100 m2的二房、139～154 m2的三房、及179-189 m2的四房。 项目位于湖里区兴隆路与新丰路交汇处、大唐世家生活区内，为厦门坤城房地产开发有限公司开发建设。 总建面积达10