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房地产行业关键成功要素总结 中国物业管理行业的现状分析表明，物业管理行业发展时间短，市场规模较大，但行业竞争激烈，整体盈利水平较低 中国房地产业的发展给物业管理行业带来了巨大的潜在机会，物业管理行业具有朝阳产业的特征 从全国范围看，中国目前物业管理覆盖面小，且不均衡，一定程度上与地区经济发展相关 中国物业管理行业存在四大问题 物业管理行业从发展到成熟，从管理服务为主的物业管理观念到经营型物业管理观念的形成，需要经历三种模式的转变： 物业管理行业的产品结构和利润贡献的分析表明，对技术要求较高的物管产品，其相对利润回报较高 铜仁房地产市场总体评述 市场的选择在与供求关系的平衡，中档房市场的分化趋势将更加明显 各档住宅开发的关键成功要素分析 未来房地产业的发展趋势 … Ⅰ … 05 年行业仍处于紧缩的大环境中 … Ⅱ …房价涨幅将放缓 … Ⅲ … 地产行业必将开始新一轮的洗牌 … Ⅳ …未来行业及企业的发展方向 05 年行业仍处于紧缩的大环境中 影响行业投资的两大因素资金和土地在05 年都将延续04 年的状态，我们认为05年行业的投资增幅将继续回落，预计全年在20％左右： 土地紧缩将是一个长期的政策：在04 年底“三个暂停”解除后，为防止土地供应反弹，国家出台了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，随后又有了《温家宝在全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议上的讲话》，此届政府对土地政策的方针表明：土地紧缩政策将是持久的；土地成为政府进行宏观经济调控的重要手段之一；耕地保护和国土资源管理将是中央考核各地方政府政绩的内容之一；紧缩的土地政策下，市场的供应量主要靠节约和集约用地解决，也就是靠盘活存量土地。我们认为在省以下土地垂直管理体制没有建成之前，土地供给仍然会处于停滞或混沌状态。 控制信贷风险依旧是银行最重要的任务：而除了银行之外，房地产融资的渠道依旧比较缺乏，房地产信托将面临着规范中发展，对融资支持有限，而资本市场融资将是众多发展商所追逐的，但受益者仍局限在大型开发商；05 年国外自己进入将是新增的重要的渠道。总的来看，开发资金大部分仍来自项目预售，项目预售取决于市场的状况，当市场处于敏感时期预售将受到较大影响，进而对开发商的现金流产生较大压力，从这个意义上说，05 年将比04 年更为敏感。 未来房地产业的发展趋势 … Ⅰ … 05 年行业仍处于紧缩的大环境中 … Ⅱ …房价涨幅将放缓 … Ⅲ … 地产行业必将开始新一轮的洗牌 … Ⅳ …未来行业及企业的发展方向 中国过去处于一个不断消化历史高房价的状态，但04 年房价涨幅明显的高于可支配收入的涨幅（上图），从而房价收入比表现出掉头向上的状态（下图），我们认为这种状态持续的时间越长，中国泡沫的程度将越重。 由于政府已经通过土地和投资的抑制释放了未来供过于求的风险，所以当前政府的调控目标将转向对房价的抑制，相应的未来可能出台的政策将是围绕房价的稳定为目的，我们认为抑制房价有两个方面的渠道，增加供给或抑制需求，但从供给的角度来看，调控的空间较小，所以有可能对抑制需求方面做文章，比如加息、提高按揭利率或比例等等，另外，如果房价出现大幅度下调，政府也将采取措施进行托市，所以我们认为05 年中国房地产可以谨慎乐观。 抑制房价过快上涨是政府05 年主要调控目的 从影响供求的因素变化看05 年房价变动 房价涨幅将放缓：影响房价的各种因素在05 年可能发生变化的情况见下表，我们认为各种因素综合作用下，房价波动在不同区域有着不同的表现，总的来看，房价有望在05 年保持增长，但增幅将放缓。 未来房地产业的发展趋势 … Ⅰ … 05 年行业仍处于紧缩的大环境中 … Ⅱ …房价涨幅将放缓 … Ⅲ … 地产行业必将开始新一轮的洗牌 … Ⅳ …未来行业及企业的发展方向 政策上支持：国务院在18 号文件确立了房地产业在国民经济的支柱产业地位且明确提出：“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团”，这方面国家已经明确了五家国有房地产企业作为重组的主导，其中有中房股份、招商地产、中建总公司、华侨城、保利集团，这些公司有可能会获得较为良好的资产，但在当前状态下，仍然不具有可操作性； 资金获取上的优势：银行对房地产企业的贷款必将趋向差异性，银行之间的竞争有利于优良企业获得优惠贷款，另外有实力的企业上市融资或者以其他方式融资的优势也十分明显。在融资模式上，各房地产公司已经不同程度的进行探索，国外各种基金也在寻求合适的进入模式，但总的来说，由于缺少法律框架，当前还没有比较规范的模式，但可以预期的是房地产金融创新将在近几年获得迅猛发展； 土地获取上的优势：有实力的公司获得土地有三方面优势，一是凭借较强的资金实力参与拍卖和挂牌，8