大港区房地产市场分析doc.doc

大港区港东新城房地产市场项目分析 成员：吴娜，闫洪双，徐晓妍，张彩娇，张明慧 大港区港东新城房地产市场分析 区域背景 大港区概况 区位介绍 大港区成立于1979年11月6日，系从天津市南郊区分设出来。是天津市重要的重工业基地。地处天津市东南，东临渤海湾、塘沽区；南与河北省黄骅市接壤；西与静海县为邻；北与津南、西青两区交界，地势平坦，平均海拔3米。东部多为滩涂，中部有面积为22万亩的大港水库，西部和西南部为肥沃的农田。全区南北长约48公里，东西宽约36公里，总面积1113.83平方公里。交通便捷。李港铁路横穿全区，东达天津港南疆码头，并与京沪、京广、京哈铁路相互衔接。205国道、津歧公路穿越全区，北到天津市区，南达河北、山东等省，津港、葛万、港塘等公路直达天津市区和天津港、保税区、天津经济技术开发区，全区每百平方公里公路密度达35.5公里，已形成纵横畅通、交叉辐射，非常便捷的交通运输网络。 全区辖4个乡、3个建制镇、5个街道办事处。2009年11月9日国务院批复同意天津市调整部分行政区划，撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区，设立天津市滨海新区。原大港区委改为大港工委。大港区区域经济以重化工业为主体，区内密集着大港油田、天津石化公司、天津联化公司、中石化四公司、大港发电厂等一批大型、特大型企业。石油和天然气开采量稳定在430万吨和4亿立方米；石油年加工能力达到800万吨；20万吨聚酯工程已试生产；14万吨乙烯工程去年产量达17万吨，创全国同类装置最好水平，今年经改造，年产量可达20万吨并一次试车成功。大港发电厂是华北电网调峰、调频主力电厂，总装机容量128万千瓦，年发电量80万千瓦时。中石化四公司是以建设安装石化装置为主体的大型建筑企业，转战南北，素有铁军称号。大港区除上述大型企业以外，还有近1500家中小企业，形成了金属制品、机械加工、汽车配件、化工、建材、橡塑等骨干行业。这些企业绝大多数是城市集体企业、乡镇企业和个体私营企业，近三年来，绝大多数企业改制已完成，企业发展的活力明显增强，上半年全区乡镇企业完成增加值11.28亿元，同比增长33%，新扩技改项目达到72个，其中工业项目64个，投入7580万元。 同时大力建设工业园区，鼓励镇、村重点在基础设施建设上加大力度，采取村、企合作或镇、村合作等方式开发，将土地资本作为农民股权，转变生产经营方式，实现农民效益的最大化。现已规划建设工业园区23个，总面积29.8平方公里，现已动工建设12个，开发面积2.71平方公里，极大的促进了该区乡镇企业的发展。 大港区近几年来农业结构调整成效显著，大力实施退粮种枣战略，加大畜牧养殖投入力度，努力提高农业经济效益。今年上半年，农村经济总收入达到52亿元，完成农业增加值7020万元，同比增长38%，固定资产投入2280万元。为加快畜牧基地建设步伐，我区又出台了新的鼓励畜牧业发展政策，为畜牧业发展提供了更宽松的环境和更广阔的发展空间。各街镇充分发挥各自优势，加大投资力度，畜牧小区建设规模进一步扩大，现已建成30个畜牧小区，冬枣基地进一步得到完善，今年新栽和补栽1.5万亩冬枣，使全区冬枣种植面积达到10万亩。计划建设大、中、小型保鲜库48座，库存容量达到2000吨以上，现已落实10座。随着冬枣基地规模不断扩大，储藏业的日益成熟，冬枣产业体系的趋于完善，这一新兴产业必将带来农村经济的大发展。 经过20年的建设，大港地区综合经济实力大大增强。1998年区域国内生产总值实现82亿元，较“八五”末增长20%；区属国内生产总值实现22.01亿元，较“八五”末增长62%，三次产业比重达到5:57:38；区级财政收入实现2.2亿元，较“八五”末翻了一番，提前二年达到“九五”规划目标。 建筑业发展较快， 1998年实现建筑业增加值7.3亿元，较“八五”末增长42%。中国石油化工第四建设公司及中国建筑第六工程局第一建筑公司是驻区大型建筑单位，是大港区建筑业的龙头企业，能承建大型石油化工项目或民用项目。区属建筑公司已发展到4家，1998年实现建筑业增加值0.15亿元。房信海景园、巴登巴登、枫尚河院等项目成交发力，且均价相对较高，带动了大港整体成交价格的平稳增长。同时未来洋房、别墅等低密产品的市场或将扩大，并带来大港区成交结构的转变。 市场分析 开发重点向港东新城迁移 目前大港区房地产项目集中在以下几个区域：学府路板块、城区南部板块以及港东新城板块。其中，学府路板块与城区南部板块分别位于大港城区的北部与中南部，发展较早属于老城区，城市主要功能区贯穿其中，生活配套条件相对较好。 2005年大港实施了港东新城开发战略，城区发展向东扩。港东新城规划总用地1004公顷，总建筑面积达7000万平方米。作为工业生活配套区，港东新城主要突出生态功能，体现滨海特色。新城区的规划主要分为三大