中海2008年芜湖侨鸿的国际商城物业管理方案.doc

芜湖侨鸿国际商城物业管理方案 芜湖侨鸿国际物业管理有限公司 二OO八年八月十一日 目 录 第一节 物业管理整体设想及策划 6 1.1项目分析 6 1.1.2物业特点 6 1.2管理定位 7 1.2.1管理服务对象分析 7 1.2.2根据项目分析，侨鸿国际商城的管理定位应体现以下方面 8 1.3管理重点 8 1.3.1重点之一: 树立侨鸿国际商城物业整体形象 8 1.3.2重点之三:机电设施设备的维护、保养 9 1.3.3重点之四:安全管理服务 9 1.4管理目标 9 1.5管理模式 10 1.5.1管理流程 10 1.5.2设置监督机构 11 1.5.3完善的自我约束机制 11 1.5.4激励机制 13 1.5.5经营上采取经营目标责任制 13 1.6管理特色 14 1.6.1提供针对性服务 14 1.7管理措施 15 1.8管理探索 18 1.8.1特性问题分析解决 18 1.9我公司若管理侨鸿国际商城物业管理的优势 19 第二节 人员配备、培训与管理 19 2.1侨鸿国际商城管理处内部管理架构 20 2.1.1侨鸿国际商城管理处机构设置图机构说明： 20 2.1.2侨鸿国际商城管理处各部门人员配备（共21人） 22 2.2 管理人员的配备 22 2.2.1人员专业素质要求 23 2.3 管理人员的培训 24 2.3.1培训工作的指导思想 25 2.3.2培训系统的实施运作 25 2.3.3培训内容及目标 26 2.3.4管理人员培训计划 29 2.3.5培训工作流程 30 2.4管理人员的管理 31 2.4.1量才录用，培养提升 31 2.4.2默契合作，充分授权 32 2.4.3定期考核，绩效为本 32 2.4.4奖惩严明，优胜劣汰 32 第三节 小区改造与经营预算 33 3.1 小区改造 33 3.1.1小区改造计划 33 3.1.2改造经费的来源 34 3.2 侨鸿国际商城物业管理经费明细报价表 34 3.2.1测算依据及有关说明 34 3.2.2侨鸿国际商城物业管理经费明细报价表 36 3.2.3侨鸿国际商城物业管理经费明细报价表 35 3.2.3侨鸿国际商城收入测算 36 3.2.4赢亏分析 36 3.3增收节支措施 36 3.4管理用房 37 3.5 物资装备情况 37 3.5.1 办公设备 37 3.5.2 保安设备 37 3.5.3月清洁材料工具消耗 38 3.5.4月清洁剂消耗 38 3.5.5设备工具情况 39 第四节 管理方式和工作计划 41 4.1侨鸿国际商城综合管理方式 41 4.2管理方式的构成 42 4.2.1机构设置 42 4.2.2运作程序 44 4.2.3信息系统 44 4.2.4管理机制 45 4.3专业化管理 47 4.3.1加强设备设施管理 47 4.4导入ISO9001:2000质量管理体系 47 4.5拟采取的工作计划 47 4.5.1前期介入工作计划 47 4.5.2进驻接管工作计划 48 4.5.3正常期两年工作计划 49 4.5.4工作流程 49 4.5.5日常运行应急措施管理 51 第五节 制度和档案的建立与管理 61 5.1规章制度的建立与管理 61 5.1.1公司管理规章制度汇编目录 62 5.2档案的建立与管理 69 5.3档案管理运作环节 70 5.3.1.资料的收集 70 5.3.2资料分类整理 70 5.3.3资料归档管理 70 5.3.4档案资料的建立流程 71 5.3.5档案资料的分类 72 第六节 前期管理 76 6.1前期介入按以下内容开展： 76 6.1.1设施设备调试工作： 76 6.1.2接管验收期物业管理工作： 77 6.1.3其它前期准备 79 6.2入驻准备方案 79 6.2.1全面调查，掌握需求 79 6.2.2周密策划，制订计划 79 6.2.3人员安排计划 80 6.3接管前各种物资准备工作 80 6.3.1物资准备计划 80 6.3.2建立公众文件 80 第七节 房屋及公用设施维修养护 81 7.1侨鸿国际商城房屋及公用设施的管理方式 82 7.1.1预防性保养方式 82 7.1.2重点服务方式 82 7.1.3技术先行方式 82 7.2建筑物管理的重点 82 7.2.1管理重点之一：房屋地基、屋面、外墙、门窗防水工程的维修养护 83 7.2.2重点管理之三：钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护 83 7.2.3重点管理之四：装饰材料的养护 83 7.3房屋本体和共用设施维修养护计划 84 7.4二次装修管理 84 7.4.1此阶段的工作重点和管理措施 84 7.4.2二次装修流程 86 7.4.3装修管理工作要求 87 第八节 机电设备设施管理 88 8.1侨鸿国际商城设备设施的特点 88 8.2侨鸿国际商城机电设