山东省潍坊市临朐县的房地产开发可行性分析.docVIP

临朐县房地产市场分析 山东省潍坊市临朐县位于 山东半岛中部，属温带大陆性季风气候。总面积1834平方公里，辖16个乡(镇、办事处),937个行政村。目前全县总人口85万人，城区常住人口约12万人。 一、 临朐县概况： 近年土地供应情况： 据临朐县国有土地储备中心刘中波主任介绍：临朐县2005年供应土地300亩，2006年供应土地500亩，2007年供应土地500亩，2008年上仅半年供应土地500亩。目前，受国家宏观调空、紧缩“地根”的政策影响，临朐县每年可供应土地指标只有500亩，此量包括200亩的工业用地，300亩的居住、商业、娱乐等用地，因此超出指标的供给只有来源于存量土地。 近年来，临朐县委县政府及国土资源等部门，在城市建设上改变用地方式，由原来的外延扩展调整为挖潜改造，瞄准存量土地推进城市经济发展。连片拆迁改造，在存量土地上拓展空间。2007年重点对土地利用率低、建筑物陈旧落后且区位条件好、具有发展潜力的地段实施拆迁改造，盘活存量建设用地1000多亩。 三、临朐县往年房地产市场情况： 1、县房管部门提供资料：（详细资料见附件） A、全县前五年经营性用地供应情况： 项目 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 合计 土地供 应量（亩） 224.24 354.62 664.8 200.18 519.67 1963.51 数据显示，2003年至2007年政府投放给房地产开发的经营性土地1963.51亩，平均每年投放392.7亩。 B、全县前五年交易现状： 项 目 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 起 面 起 面 起 面 起 面 起 面 数 积 数 积 数 积 数 积 数 积 新建 596 62111 848 95400 1061 128800 1231 166560 1697 219923 商品房 （住宅） 新建 102 9937 127 14310 169 24472 319 32191 202 38632 商品房 （商业） 合计 698 72048 975 109710 1230 153272 1550 198751 1899 258555 从表中可以看出，2003年至2007年全县新建商品房套数和面积平均每年分别增长28.25%和33.25%。开发总量中，住宅和商业用房分别占84%和16%。 C、购买群体的明显扩大： 主要涉及三大方面：一是旧城改造中回迁安置的住户。据核算，大约拆一户需安置1.5户，这种情况约占开发建设住宅面积的25%。二是进城人员，主要指县城农民在县城及其周围就业但无固定房产，靠租借房住的人员及每年毕业的大中专毕业生、退伍军人等，此类人群的购买力约占50%。三是由2006年底在城市居民中进行了五年内有购房意向的抽样调查，结果显示这部分人人群占购买力的18%。 另，房地产投资者的出现刺激和活跃了房地产交易市场。由于近几年房地产市场价格持续上涨，一些拥有剩余资金的人开始把资金投向房产业，据推测，购买两套以上待增值后准备转让的约占年房产交易量的5-7%。 2、临朐县房地产市场价格： 由临朐县房地产管理局提供：2006年6月份与2007年6月份各楼盘价格对照表： 单位：元/㎡、% 楼盘名称 2006.6均价 2007.6均价 增长 百分比 凤凰新城 1787 2291 504 28 滨河花园 1498 1750 252 16.8 精品楼B1C2 1880 2249 369 19.6 郡福园 1926 2301 375 19 恒泰又一城 1580 1780 200 12.5 龙泉都市花园 1838 2418 580 31 翰林苑 1580 1780 200 12.6 沂山嘉苑 1850 2280 430 23 平均价格 1743 2107 363 17.4 2007年10月份新开楼盘价格表： 楼盘名称 2007.10均价 备 注 凤凰新城 2450 平均价格比2007.6月份增长了359元，涨幅17% 龙苑新村北区 2500 三友·丽锦苑 2450 平均价格 2466 2008年6月部分在建楼盘销售价格表： 楼盘名称 2008.6均价 备 注 凤凰新城 2450 龙苑新村北区 2500 滨河花园 2300 龙泉都市花园 2500 五井莲花小区 1500 安置小区 三友·丽锦苑 2450 晨辉丽都城 2600 弘盛华庭 2600 兴隆安置楼 1600 安置房 平均单价 2488 不含安置房 3、价格增长趋势分析： 从以上三表可分析，临朐县商品