深圳深业紫麟山豪宅项目营销实操方案.pdf

深业紫麟山2008营销实操方案 二级市场策划品控中心 2 特征一：07年地产的倒“V”字形运动轨迹 售均价 房地产市场的整体表现： ①上半年的猛涨与下半年的猛跌，其中龙岗为重灾区 ②开盘销售率大幅下降，多数楼盘不超过20％ ③在售楼盘销售缓慢 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2007 金域东郡一期开盘发售 100％，二期销售 率不足 10％；多数楼盘周无成交 3 特征二：08年地产形势严峻 房地产市场的整体表现： ①价格持续下降，屡创市场新低：中央悦城7800 元/ ㎡，城市风尚6800元/ ㎡ ②存货大，供应大，竞争严重：总供应量1000 ㎡，总需求量450万㎡，大量新盘等待入世 ③新政频出，后市发展不容乐观 楼盘名称 原价（元/ 降至（元/ 幅度（元/ ㎡） ㎡） ㎡） 中央悦城 11000 7800 3200 城市风尚 10000 6800 3200 公园盛世 17000 11000 6000 水岸新都 9600 6200 3400 4 结论： ① 深圳地产已由卖方市场转为买方市场，客户 成为各楼盘致胜的关键 ② 在目前市场下，客户极为理性，更加关注项 目本质的产品及价格，观望情绪严重 ③ 为争夺客户，各楼盘多打起价格战 市场已进入了攀比降价的恶性局面 5 特征三：豪宅市场不容乐观 豪宅市场的整体表现： ①2008年供应量极大 ②目前豪宅难以销售，二三级市场均不活跃 ③部分豪宅价格大幅度下降 ④豪宅市场，完全进入了买方市场，豪宅之争， 便成为豪宅客户之争！ 6 豪宅市场竞争极大 2008年深圳市别墅及高端物业供应预测析 搜寻标准：总价相近或高于、物业类型相近或高于 项目名称 项目位置 推售时间 推货量 项目价值点 发展商 建筑面积 容积率 产品类型 面积段 价格 总价区间