房地产发展投资决策项目与机会选择.pdfVIP

房地产发展投资决策 与机会选择 一、房地产投资决策的意义 n 房地产投资决策是房地产开发公司在房地 产投资项 目经营开发前首先要解决的一个重要 环节，它是对房地产投资项 目的一些根本性问 题，诸如建设地点的选择、投资方案的确定等 重大问题做出判断和决定，因此，房地产投资 决策的正确与否，直接关系到房地产开发项目 的成败，对房地产投资的经济效益和社会效益 具有现实和深远的重要意义。 n  1、是房地产开发公司能否生存的关键 n 房地产投资项 目建设的技术经济特点决定 了这一点。一方面，房地产投资项 目的建设往 往构造复杂、形体庞大，具有整体性和固定 性，只有在整个房地产项目全部完成后，才能 发挥投资经济效益，而且建设地点一经确定， 就与土地连在一起，始终在那里发挥作用，不 能随意移动和变更。 n 另一方面，房地产投资项目建设周期长， 占用和消耗人力、物力、财力多，一旦开工建 设，就不可间断，否则，会拖延工期，积压和 浪费已投入的大量人力、物力和财力，同时由 n 于拖延工期，房地产产品错过了最佳的投入市 场的时间，难以产生较好的投资效益。 n 房地产投资项 目建设本身的这些技术经济 特点，就要求在房地产项目建设之前重视投资 决策。 n 房地产业的产品投资大、建设周期长、风 险因素多，经营决策是否正确，是公司能否生 存的关键。正确的经营决策可以使公司获得利 润，不断发展壮大；而错误的决策，轻则造成 公司亏损，重则造成公司破产。 n  2、是房地产开发公司不断发展的关键 n 房地产开发公司经营的外部环境主要有经 营环境、物质环境、政策法律环境等，其中处 在不断变化中的是经营环境。经营环境的中心 内容是市场。正确的经营决策，抓住了有利的 投资机会，就可使公司不断盈利，在竞争中立 于不败之地。 n  3、是房地产开发公司不断提升品牌的关键 n 总的来说，房地产开发公司的经营 目的是 n 社会效益、环境效益和经济效益的统一。只有 进行科学的经营决策，才能使房地产开发公司 对有限的资源（人力、物力、设备和资金）进 行合理的安排、有效的利用，以达到预期的最 大经济效益，同时兼顾社会效益和环境效益。 二、房地产发展投资决策的影响因素 n  1、国民经济发展 n  2、宏观经济政策（短期、长期） n  3、地方相关政策法规 n  4、城市收入水平和增长速度 n  5、住宅的自然需求 n  6、城市化发展状况 三、房地产投资决策的内容 n  1、确定房地产投资的目标 n 房地产投资决策的目的就是要达到房地产 投资所预定的目标，所以确定房地产投资的目 标是投资决策的前提和依据。 n  2、拟订房地产投资方案 n 在进行房地产投资决策的过程中，根据已 确定的目标，拟定多个可行的备选方案。判断 n 某一方案是否可行，总的原则是按技术经济学 原理给予评价，即该房地产项目在技术上是否 先进，生产上是否可行，经济上是否合算及财 务上是否盈利。 n  3、测量风险 n 由于房地产项目投资量大，建设周期长， 以及涉及面广，不确定性因素多，故由此而造 成的风险相对其它投资项目要大。进行房地产 投资决策时，投资者不仅要测量或估计每一个 投资方案的经济效益，还要测量其可能承担的 风险，确定每一个方案在收益上的可靠性。 n  4、制定房地产投资的可行方案 n 决策在于选择，没有选择就没有决策在进 行房地产投资决策中，制定供决策者选用的各 种可行方案，是房地产投资决策的基础。制定 房地产投资的可行方案时必须注意各方案在整 体上的详尽性和个体间的相互排斥性。 n  5、分析与评价 n 方案的分析与评价就是要对每一个备选 方案，在进行选