2007年、2008年大连计划市场研究报告.pptVIP

07年大连市场背景;GDP增幅和房地产业发展状况的关系; 房地产市场表现：从2004年开始大连市商品房销售面积开始高于竣工面积，呈现稳步上升态势，主要由于受到04、05年土地供应不足影响，导致市场呈现供不应求状况。;土地市场供应; 在东三省主要城市中，大连的GDP总量及增长速度排名均为第一； 在中国统计局公布的2006年全国综合实力城市评比结果中，大连市经济实力排名第六位，综合实力居第七位，沿海城市仅次于天津；;07年房地产市场;类型分析;综合评述;综合评述;◆ 市场层面： （1） 受“国六条”等新政的影响，延长了项目的规划时间，有大量项目于下半年上市销售，从而使原有项目在市 场上逐渐显现了“物以稀为贵”的热销状态，导致了上半年整体市场价格上涨速度较快。而9月27日颁布 “第二套住房贷款”规定则一石激起千层浪，为下半年的房地产市场留下了很多不确定因素。导致了市场“金 九银十”还未充分显现，就提前进入了冬季。 （2）客户积累期长、产品品质高或区域、配套价值明显的项目取得了较好的销售业绩；但部分无突出优势却跟 风涨价的项目则受到了客户“不买单”的待遇。 （3） 虽然中低档房屋在市场的主导地位逐渐被中档及中高档产品所取代，但整个市场的发展仍处于良性状态。 ◆ 开发商层面： （1）在国家和地方政府宏观调控政策日趋严厉的情况下，大批开发商对于07年的市场仍持乐观的态度； （2）大批外埠品牌开发商进驻也引发了本地开发商在产品创新、品质等竞争力方面的思考。 ◆ 购房者层面： （1）上半年的涨价和热销形势给购房者以巨大的压力，在持币观望的博弈中，又一次以购房者失败而告终，从 而又一次给了开发商充足的涨价理由。 （2）“第二套住房贷款”规定显示了国家调控的决心，打压了部分投资者，给予购房者以“降价”的心理预期；07年 末，一线城市房价下降的传言和二手房市场冷淡的形势也使购房者不敢将购买欲望转化为实际行动。;区域市场背景;金广东海岸;根据形成价值的资源的不同和发展时间，将大连的滨海物业项目分为四类，四类项目的特征及市场表现具有较大差异;滨海物业价值实现顺应城市价值梯度，星海板块：1.5-1.8万元；泛星海板块: 1.1万元；东港板块：1.18万元；小平岛板块：0.9万元;从产品面积分布上看，主要分为三类：120-150㎡普通产品；160-220㎡舒适产品；220㎡以上奢华产品;; 区域卖点;大连市内滨海项目分析小结;08年的市场背景;开发背景;土地面： 08年的土地供应仍旧维持在360-380万平的水平上。在此基础上将加大经济适用房、限价房和廉租房的供应力度。 摘牌土地在各区域均有所放量，尤其是土地稀缺区域有望得到小幅缓解。 供给层面： 预计08年将有579.5万平的量体上市，供给充足，竞争激烈。 “90、70”政策效应集中爆发，同质产品竞争加剧。 楼盘除了在地段上展开价格竞争之外，在产品推陈出新与品质上也将形成更大的竞争点，性价比较高，更适合居住的项目将成为热销产品。 价格层面： 2007年土地成交价格比06年上涨63%，在地价的支撑下，房地产销售价格难以下降。 从市场形势来看，预计2008年大连市商品住宅的价格将整体迈过万元大关，均价6000元/㎡以下的项目在市内四区将难觅踪迹，供需结构失衡加剧。 2008年房价进入阶段性调整，销售价格下跌的情况不会轻易出现，但涨幅将趋缓。;08年市场供给;泛星海板块作为星海板块的延伸和扩充，除不能享受一线海景外，与星海湾共享同样的升值潜力、自然资源，却比星海湾多了生活的便利。 星海湾商务区规划给星海以及泛星海区域带来了新的发展契机，将区域的价值在天赋的自然资源之上附加了人文价值和商业价值，未来区域的发展空间不可估量。 08年星海湾聚集的新项目——华润星海湾一号、沿海国际中心等为新一轮的竞技奠定了稳固的高调，无论是项目规划本身还是项目影响力，都会使星海—泛星海区域更加繁荣而丰富起来。;星海湾壹号;沿海国际中心;项目简介 位 置：星海广场北区 开 发 商：大连飞通房地产开发有限公司 占 地： 1万㎡ 建 筑： 7.9万㎡ 总 户 数： 806户 推出户数：160户（北侧楼4F、5F、9F、 10F、13F、17F、18F、22F、24F、25F） 面积区间：40-158㎡ 主力面积：60-70㎡ 价 格：1.4万-1.88万元/㎡ （精装修2500元/㎡）;项目简介 位 置：和平广场西侧、星海人家北侧 开发商：大连远东房屋开发有限公司 二期由1栋8F、1栋11F、8栋18F组成 面积区