2008年第三季杭州市计划度房地产市场.docVIP

[全程策划] 上海鉴略地产顾问机构|地产策略中心 [项目编号] 领仕汇003 [日 期] 2008/04/08  目 录 第一部分：2007年长沙市场状况回顾 一、国家宏观调控重点政策解读 二、长沙2007宏观市场指标分析 三、长沙2007微观市场特点 第二部分：2008年一季度市场状况 一、2008年一季度国家宏观调控重点政策解读 二、2008年一季度长沙宏观市场指标分析 三、2008年一季度长沙微观市场特点 四、2007年市场环境总结及2008年市场预测 第三部分：区域市场环境分析 一、区域功能分析 二、区域房地产发展现状及趋势预测 三、区域竞争项目分析 四、区域购买人群分析 第四部分：调研结论 第一部分：2007年长沙市场状况回顾 一、国家宏观调控重点政策解读 政策 时间 发布者 主要内容 主要影响 税务总局向房地产企业征收土地增值税 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。这一政策将进一步缩小房地产企业盈利空间，对原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响地块越升值开发商成本越大但对于房价不会有直接影响。 2007年3月1日 建设部 对满足当地居民自住需要的中低价位、中小套型普通商品住房项目，政府应按照价格法的有关要求，采用“双限双竞”方法确定开发建设单位，增加政府指导价的住房供应。“双限双竞”指的是：限套型面积、限控制性价位，竞房价、竞地价。 根据建设部的部署，各地从今年起将多渠道筹集资金建设廉租住房，逐步把覆盖面扩大到低收入家庭，并且将改进和规范经济适用住房制度，使各项优惠政策切实落实到低收入家庭。 国土部重拳打击开发商囤地 未按期竣工将受罚 2007年4月27日 国土资源部、国家工商行政管理总局 新公布的《出让合同补充协议》对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率等合同条件及违约责任进行了明确约定。按照新合同条款，未能按期竣工的开发商被要求支付违约金。 这一规定主要能防止开发商长期囤积土地，保证国有土地能够及时转变成有效的开发利用，减少土地闲置。 三部委规范房地产交易严控预售 2007年4月 建设部、国家发改委和国家工商总局 通知要求，房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。严禁将购买的未竣工预售商品房再行转让。 进一步整顿规范房地产交易秩序 《物权法》 2007年10月1日 十届全国人大五次会议审议通过 《物权法》10月1日起实施，在《物权法》中，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权、典权、空中权、地下权等都可能纳入“土地物权体系”范畴。《物权法》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期 。 土地物权维护百姓生活，有利于房地产的发展 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 2007年8月14日 国务院 指出：各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房。要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期。 今后，经济适用住房建筑面积控制在60平米左右，各地要根据实际情况，每年安排建设一定规模的经济适用房。新建廉租住房建筑面积控制在50平米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建。2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。 国家以经济适用房、廉租房政策解决民生问题 最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）正式实施。 2007年11月1日 国土资源部 从2007年11月1日起，最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）正式实施。受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。 这一政策将进一步完善土地招拍挂制度，进一步规范土地市场秩序，通过政府加强了对土地的管制，提高了土地获取门槛，从源头上强化房地产宏观调控的效果。 外商投资产业指导目录(2007年修订)》 2007年10月31日 国家发展改革委和商务部 外商投资产业指导目录(2007年修订)》，自2007年12月1日起施行。 房地产业已被列